Pe fondul creșterii economice, terenul din Polonia devine un instrument de investiții din ce în ce mai atractiv. Cererea de terenuri crește în fiecare an, ceea ce se reflectă în mod corespunzător în prețul acestora - rata anuală de creștere ajunge la 3-5%, ajustată pentru regiune. Printre investitorii activi se numără cetățeni din Rusia, Ucraina, Belarus și alte țări care au o graniță comună cu Polonia. Pentru ei, legislația Republicii Polone prevede câteva nuanțe la cumpărarea terenului, asupra cărora ne propunem să ne oprim mai în detaliu. Cu toate acestea, să începem cu beneficiile.
De ce ar trebui să cumpărați teren în Polonia
Cererea de bunuri imobiliare poloneze, în special de terenuri, a crescut semnificativ la mijlocul anilor 2000, după intrarea Republicii Polone în Uniunea Europeană și în zona Schengen. Economia țării a crescut considerabil de atunci, ceea ce a afectat semnificativ costul imobiliar: în zona stațiunii, prețurile au crescut cu 50-70% în ultimii 10 ani, iar terenurile agricole din unele zone au crescut în general cu 200% în preț. . Mai mult, creșterea lor anuală a prețului este de 10-15%.
De asemenea, este interesant că reprezentanții CSI manifestă cel mai mare interes față de ținuturile poloneze. De exemplu, în 2021, străinii au cumpărat în mod colectiv aproape 460 de hectare de teren în Polonia, iar cea mai mare parte a terenului a fost achiziționat de ucraineni, belaruși, germani și ruși, manifestând interes pentru terenuri nu numai pentru locuințe, ci și pentru dezvoltare comercială.
Din 2021, străinii au primit mai multe oportunități: 01.05. 2021 a expirat un moratoriu privind vânzarea terenurilor agricole către cetățeni din alte state.
Ridicarea moratoriului a atras investitori din afara țării, în urma cărora volumul de teren dobândit de aceștia în 2021 a crescut la 3.200 de hectare.
Evident, atractivitatea terenurilor din Polonia crește de la an la an, iar ținând cont de cererea în creștere, terenul devine unul dintre cele mai profitabile instrumente de investiții. În plus, investitorii evidențiază o serie de avantaje evidente ale achiziționării de terenuri în Republica Polonia, și anume:
- loialitate fata de nerezidenti - dupa ce au indeplinit toate conditiile prevazute de lege, strainii pot dobandi liber terenuri in volume nelimitate;
- prețuri relativ mici în comparație cu costul alocațiilor în alte țări europene și chiar în orașele mari ale CSI;
- atractivitate mare pentru investiții: cererea tot mai mare de teren crește prețul acestuia, ceea ce permite nu numai economisirea fondurilor investite, ci și creșterea acestora doar prin creșterea prețului;
- oportunitatea de a-ți deschide propria afacere în Polonia;
- posibilitatea de a dobândi bunuri funciare în diverse scopuri, inclusiv pentru agricultură și chiar terenuri forestiere.
Cum să găsești un teren de cumpărat
Având în vedere cererea mare de teren polonez, nu este atât de ușor pentru străini să găsească un teren liber de cumpărat. Pentru a găsi un obiect potrivit, este important să folosiți toate canalele posibile, dintre care nu sunt atât de multe.
Cel mai convenabil mod de a găsi și cumpăra terenuri în Polonia este prin:
- broker, agent imobiliar privat sau agenție imobiliară locală;
- dezvoltator – relevant mai ales în cazul dobândirii unui teren cu imobil de locuit;
- Portaluri de internet, reclame în ziare de la proprietari și intermediari;
- licitaţii pentru vânzarea silită a bunurilor gajate.
Deoarece fiecare dintre canalele de căutare enumerate are propriile caracteristici, vă propunem să luăm în considerare fiecare dintre ele mai detaliat.
Contactarea unui agent imobiliar
Desigur, cel mai simplu mod de a cumpăra proprietăți imobiliare în Polonia este să contactați intermediari: brokeri și agenți imobiliari. Aceștia sunt oameni care știu totul despre proprietăți imobiliare, despre metodele de căutare și despre regulile de înregistrare. Cele mai multe dintre ele funcționează oficial, ceea ce va proteja un potențial cumpărător de posibile fraude.
Astfel de intermediari nu numai că vor ajuta la găsirea obiectului necesar, dar vor ajuta și la înregistrarea unui teren în Polonia ca proprietate.
Avantajul cooperării cu agențiile imobiliare este că acestea nu numai că pot oferi maximum de opțiuni, dar necesită și un minim de participare la procesul de negociere din partea cumpărătorului.
Trebuie remarcat faptul că agențiile își organizează de obicei activitatea pe o bază teritorială, adică își desfășoară activitatea în cadrul unei anumite așezări.
De exemplu, aici veți găsi o listă cu agențiile din Varșovia, iar aici veți găsi cei mai buni brokeri din Gdańsk. Vă recomandăm să utilizați serviciile doar ale intermediarilor licențiați, ale căror contacte pot fi găsite pe site-ul Federației Pieței Imobiliare. Rețineți că majoritatea agențiilor au un comision de 1,5-3%.
Contactarea dezvoltatorului
Când vine vorba de achiziționarea de teren pentru dezvoltare rezidențială sau comercială, este logic să contactați dezvoltatorii. Companiile de dezvoltare vând adesea terenuri care au fost deja pregătite pentru construcție - de regulă, au toate comunicațiile necesare și infrastructura dezvoltată. În plus, dezvoltatorii oferă toate permisele.
Având în vedere acest lucru, este important să fim conștienți de faptul că un astfel de teren va costa mult mai mult decât unul nepregătit. Vă rugăm să rețineți că dezvoltatorul poate vinde nu numai terenul pregătit pentru construcție, ci și terenul cu o casă deja construită.
Trebuie să spun că ofertele de pe piața primară sunt foarte atractive până când vine vorba de anunțarea costului. De obicei, achiziționarea unei clădiri noi costă cu 30-35% mai mult decât achiziționarea unui teren și construcția independentă de locuințe. Prin urmare, această opțiune de căutare nu poate fi numită buget - este potrivită numai pentru cei care au nevoie de o casă fără bătăi de cap inutile și pentru cei care sunt dispuși să plătească în exces.
Internet, ziare
Poate cel mai convenabil mod de a găsi teren de cumpărat este să îl căutați pe internet. Utilizatorilor li se oferă sute de resurse online convenabile care conțin zeci de mii de propuneri cu fotografii reale și locații din toată țara. Filtrele convenabile vă permit să sortați ofertele nu numai după decontare, ci și după scop, tip de teren și valoarea acestora.
Doar câteva clicuri - iar cumpărătorul are contactele vânzătorului, ceea ce îi va permite să obțină maximum de informații prin telefon. Cele mai populare portaluri de internet sunt OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto și multe altele. Trebuie avut în vedere faptul că astfel de portaluri conțin anunțuri nu numai de la proprietari, ci și de la intermediari.
Reclamele imobiliare pot fi găsite și în publicațiile tipărite - ziare și reviste de anunțuri. Cu toate acestea, ele conțin în principal anunțuri care privesc doar acele localități în care sunt emise și distribuite. Prin urmare, astfel de surse ar trebui folosite numai dacă vă aflați fizic într-o anumită regiune a Poloniei, în care intenționați să achiziționați teren.
Licitații de vânzare obligatorii
O altă opțiune foarte specifică, dar în același timp foarte atractivă pentru căutarea de bunuri imobiliare în Republica Polonia, inclusiv terenuri, este participarea la licitații pentru vânzarea obligatorie a proprietății. Vorbim de terenurile arestate, care sunt confiscate de la proprietari și sunt vândute pentru a-și achita datoriile civile. Astfel de licitații sunt efectuate de executorii judecătorești.
Prin participarea la o licitație de vânzare forțată, puteți economisi mult cumpărând teren cu 30-50% mai ieftin decât valoarea de piață.
Informații despre astfel de licitații pot fi găsite pe site-ul Consiliului Național al Executorilor Judecătorești. Făcând clic pe link, veți găsi o listă de licitații cu data și locul desfășurării acestora, precum și costul terenului și o fotografie a obiectului vândut.
În fila „Więcej”, utilizatorul va găsi informații mai detaliate despre obiectul, locul și condițiile de participare la licitație, toate contactele necesare și alte informații.
Informații despre licitații pot fi găsite și pe site-urile organizațiilor de credit. De exemplu, aici veți găsi informații de la Bank Zachodni WBK. Vorbim despre vânzarea de terenuri gajate care au asigurat împrumuturi mari.
Cât costă terenul în Polonia
Este imposibil să răspundem fără echivoc la întrebarea cât costă terenul în Republica Polonia - prețul specific al unui anumit teren depinde de mulți factori: scopul terenului, locația acestuia, dimensiunea comunicațiilor situate pe acesta, costurile de înregistrare, dorințele vânzătorului. Prin urmare, în acest context, este logic să luăm în considerare prețurile medii, care diferă semnificativ în funcție de regiune și chiar în cadrul acesteia.
Pentru început, luați în considerare prețurile medii pentru terenul de construcție.
Potrivit portalului Bankier, în februarie 2021, în majoritatea voievodatelor, prețul mediu al terenurilor pentru construcții a crescut cu 30% față de februarie 2021.
Liderul incontestabil este, fără îndoială, Varșovia - prețul mediu în capitală este de 779 zł / m2 sau 183 de euro, ceea ce reprezintă un record național absolut. Față de ianuarie, prețul a crescut cu aproape 180 zł!
Cu toate acestea, o astfel de creștere a avut un efect ușor asupra prețurilor în Voievodatul Mazovia în ansamblu, unde costul mediu este de 185 zł / m2. Loturile din Voievodatul Pomerania au al doilea preț mediu național - 163 zł / m2, în timp ce terenurile din apropierea Mării Baltice, în special în Gdansk, sunt evaluate la 417 zł / m2.
Mai scump decât în Gdansk (în afară de capitală), teren numai în Poznan (525 zł / m2) și Cracovia (450 zł / m2), cu toate acestea, Wielkopolska (107 zł / m2) și Polonia Mică (110 zł / m2) voievodatele sunt încă inferioare litoralului la preţul mediu al terenului de construcţie.
Cele mai mici prețuri pentru terenuri construite pot fi găsite în Voievodatul Lubuskie - în regiune prețul mediu abia ajunge la 49 zł / m2, în timp ce în cel mai mare oraș din regiunea Gorzow Wielkopolskie prețul mediu al terenului este de doar 73 zł / m2. Prețuri similare scăzute ale terenurilor sunt observate și în Voievodatele Podkarpackie și Warmia-Mazury - 62 și, respectiv, 61 zł / m2.
De asemenea, prețul mediu al terenurilor agricole diferă semnificativ de la o regiune la alta, deși nu este legat de activitatea de afaceri și de nivelul de dezvoltare economică. Și deși logica prețurilor este diferită, cele mai scumpe și mai ieftine regiuni sunt practic aceleași voievodate.
Deci, conform informațiilor publicate de Agenția pentru Restructurare și Modernizare a Agriculturii (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), în Polonia, la sfârșitul anului 2021, cele mai mari prețuri pentru terenurile agricole erau în Wielkopolskie și Voievodatele Kuyavian-Pomeranian - 58,9 mii și 57,4 mii zł / ha, respectiv. Cele mai mici prețuri pentru terenurile agricole au fost în Voievodatele Pomorskie și Podkarpackie - 28,6 mii și, respectiv, 25,1 mii zł / ha.
Prețul mediu în țară este de 42,4 mii zł / ha, ceea ce este cu peste 2 mii zł mai mult decât în aceeași perioadă a anului trecut - adică terenul agricol crește și el în valoare. Dar trebuie avut în vedere că costul terenului agricol depinde de clasa atribuită amplasamentului, dintre care sunt doar șase. De exemplu, prețul mediu pentru parcelele de clasa I-III în Voievodatul Wielkopolska este de 74,2 mii zł / ha, în timp ce terenurile din clasa V-VI costă doar 42,3 mii zł / ha.
În plus, cumpărătorul site-ului va trebui să suporte costuri suplimentare asociate cu înregistrarea proprietății imobiliare. Acestea sunt cheltuieli notariale în valoare de 2-3% din cost plus cheltuieli pentru reprezentanți și intermediari - până la 5% din costul obiectului. Nu uita de taxe, despre care vom discuta mai jos.
Permis de cumpărare teren
Legea poloneză nu cere niciun statut juridic special de la străinii care doresc să cumpere proprietăți imobiliare - la momentul achiziției, este suficient doar să aveți o viză valabilă pentru a rămâne legal în țară. Cu toate acestea, în conformitate cu articolul 1 din Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Legea privind achiziționarea de bunuri imobiliare de către străini), cetățenii altor țări vor avea nevoie de o autorizație specială pentru a cumpăra teren, care este eliberată administrativ de ministrul de interne. la cererea cumpărătorului.
Dreptul de a cumpăra imobile se acordă dacă:
- un astfel de acord nu amenință securitatea statului, apărarea și ordinea publică a Poloniei;
- cumpărătorul străin va dovedi legătura cu Polonia.
Deci, dacă absența amenințărilor la adresa securității statului a Republicii Polone este destul de ușor de dovedit, din cauza absenței obiecțiilor din partea ministrului apărării (și în cazul terenurilor agricole, din partea ministrului dezvoltării rurale), atunci nu este atât de simplu cu legătura cu Polonia.
În special, în conformitate cu paragraful 2 al articolului 1a din lege, legătura cu Polonia poate fi evidențiată prin:
- naționalitate poloneză sau rădăcini poloneze;
- căsătorie cu o poloneză/poloneză;
- disponibilitatea unui permis de ședere temporară (permis de ședere temporară) sau de ședere permanentă (permis de ședere permanentă);
- calitatea de membru în organele de conducere ale unei întreprinderi înregistrate în Polonia;
- desfășurarea de activități economice sau agricole pe teritoriul Republicii Polone.
Fără o astfel de conexiune sau mutarea efectivă în Polonia, este imposibil să obțineți permisiunea de a cumpăra teren, dar o achiziție fără o astfel de permisiune, conform articolului 6 din lege, este invalidă.
Pentru a obține un document, trebuie să întocmiți o cerere care, în conformitate cu paragraful 3 al articolului 1a din lege, trebuie să cuprindă:
- datele personale ale solicitantului;
- date privind terenul (adresa, numerele cadastrale si de inregistrare, suprafata, caracteristicile constructiei);
- datele personale ale vânzătorului;
- determinarea evenimentelor juridice care vor apărea ulterior (vânzarea de bunuri imobiliare);
- scopurile după care se ghidează cumpărătorul străin în momentul efectuării tranzacției;
- surse de fonduri care urmează să fie cheltuite pentru achiziționarea de bunuri imobiliare.
La cerere trebuie anexate următoarele documente:
- o copie a pașaportului, a permisului de ședere sau a altui document de identitate;
- un document care confirmă legăturile cu Polonia;
- documente pentru imobile (extras din cartea funciară, extras din cartea funciară cu indicarea hărții cadastrale, certificat de destinație a terenului etc.);
- o declarație a vânzătorului care dorește să vândă proprietatea;
- un document care confirmă disponibilitatea fondurilor (certificat de la bancă);
- documente care confirmă plata taxei de timbru în valoare de 1570 zł.
O cerere de autorizare se depune la Departamentul de decizii și concesiuni al Ministerului Afacerilor Interne (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), situat la: Varșovia, str. Rakovetskaya, 2a, sau trimis prin poștă la adresa: Stefan Batory, 5 (index 02591).
De menționat că prevederile articolului 8 din lege prevăd condițiile în care nu este necesară autorizația de mai sus pentru cumpărarea terenului:
- dacă străinul locuiește în Polonia pentru ședere permanentă (permis de ședere permanentă, zezwolenie na pobyt stały) de mai mult de 5 ani;
- dacă un străin este căsătorit cu un polonez mai mult de 2 ani de la data obținerii permisului de ședere permanentă;
- dacă străinul are cetăţenie sau desfăşoară activitate economică într-una dintre ţările Spaţiului Economic European.
Ce să căutați când cumpărați un teren
Este necesar să abordați alegerea unui teren cu toată seriozitatea, altfel este foarte ușor să deveniți o victimă a înșelăciunii. Am evidențiat câteva aspecte la care trebuie să fiți atenți atunci când cumpărați un teren în primul rând. În special, acestea sunt:
- Scopul terenului. Terenul agricol este de obicei numit Ziemia sau Grunty Rolne, în timp ce terenul de construcție este działki budowlane. Desigur, terenul poate fi folosit exclusiv în scopul propus.
- Prezența comunicărilor pe site. Dacă vorbim de teren pentru construcție, ar trebui să căutați un teren cu canalizare, alimentare cu apă și electricitate conectat la acesta - acest lucru va fi evidențiat de fraza din anunț „działka uzbrojona w prąd i kanalizę” sau „grunt uzbrojony w media ”.Comunicațiile autonome nu numai că vor fi extrem de costisitoare, ci vor dura și mult timp.
- Locația site-ului. Cu cât infrastructura dezvoltată și disponibilitatea transportului public se oprește mai aproape de aceasta, cu atât este mai atractivă pentru investiții. Plus prezența unui plan local de dezvoltare spațială (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), adoptat de comunitate, - acest lucru vă va permite să aflați despre ce se va întâmpla în următorii ani.
- Statutul juridic al bunurilor imobiliare. Este necesar să se verifice proprietatea vânzătorului asupra terenului și absența pretențiilor față de site, care se face printr-o cerere regulată către departamentul de registre funciare și ipotecare din tribunalul districtual.
- Caracteristicile site-ului. Vorbim, în special, despre tipul de sol, suprafață, disponibilitatea apei subterane, amplasarea pe principalele direcții geografice.
Ce taxe va trebui să plătiți la cumpărare
În general, singurul impozit pe care un cumpărător va trebui să îl plătească la cumpărarea terenului este un impozit pe tranzacțiile civile în valoare de 2% din valoarea tranzacției. Plus taxe notariale și TVA la taxele notariale. În plus, dacă vânzătorul este persoană juridică și plătitor de TVA, încă 23% TVA, care este de obicei inclus în preț. La această listă merită adăugată plata taxei judiciare pentru menținerea registrului funciar și ipotecar - 60 zł, plus încă 200 zł pentru introducerea informațiilor în aceste registre.
Intrebari obisnuite
Desigur, acestea sunt doar generale, dar departe de a fi exhaustive informații pe care am reușit să le colectăm cu privire la achiziția de terenuri în Polonia. Cu toate acestea, dacă cititorii mai au întrebări, este foarte posibil să găsească răspunsuri la ele în această secțiune.
Este posibil să contați pe obținerea unui permis de ședere după cumpărarea terenului
Achiziționarea unui teren, precum și a oricărui alt imobil, indiferent de cuantum, de temeiul dobândirii acestuia sau de scopul terenului, nu atrage dreptul de a primi un permis de ședere temporară sau permanentă, precum și la extinde-le.
Când o autorizație de achiziție de teren poate fi refuzată
Legea nu prevede o listă specifică de motive pentru care unui străin i se poate refuza dreptul de a dobândi un teren. Cu toate acestea, practica stabilită indică faptul că un astfel de refuz poate urma în următoarele cazuri:
- dacă tranzacția de vânzare-cumpărare ar amenința securitatea națională a Poloniei sau ordinea publică;
- dacă cumpărătorul nu și-a dovedit legătura cu RP;
- dacă se prezintă documente falsificate, se indică informații false etc.
Mai mult, nu există un mecanism de contestare a deciziei ministrului.
Este posibil să cumpărați teren în zona de frontieră
Da, legea nu interzice străinilor să dobândească terenuri în zonele de frontieră. Cu toate acestea, în conformitate cu paragraful 3 al articolului 8 din legea sus-menționată, pentru a încheia o astfel de tranzacție, va fi cu siguranță necesară permisiunea ministrului de interne, chiar dacă un străin intră în general sub excepție și ar putea dobândi teren fără permis (de exemplu, 5 ani de permis de ședere sau 2 ani de căsătorie cu polonezul).
In cele din urma
Toate regulile și prețurile de mai sus afișate sunt valabile începând cu 2021. Cu toate acestea, având în vedere creșterea rapidă a cererii și a prețurilor la terenuri, reprezentanții ramurii legislative a Republicii Polone discută din ce în ce mai mult despre înăsprirea procedurii de achiziție a terenurilor de către latifundiștii străini. Prin urmare, nu poate fi exclus ca ordinea actuală să fie modificată în curând. Astăzi, achiziționarea unui teren în Polonia nu este o problemă pentru un investitor străin - problema poate fi lipsa terenurilor la un preț atractiv.
