Cumpărarea unei locuințe în străinătate este un eveniment important în viața fiecărui investitor. Dar după încheierea tranzacției, bătăile de cap noului proprietar nu se vor diminua. Dimpotrivă, de acum înainte va trebui să se ocupe de achiziția lui, ținând cont de legile și reglementările locale. Aici este util să aveți un reprezentant personal, care vă va scuti de bătaia de cap de a prelua proprietatea și vă va ajuta să profitați la maximum din închirierea acesteia chiriașilor. Oricine intenționează să cumpere aici o anumită cantitate de metri pătrați trebuie să studieze principiile pe care se bazează managementul proprietății în Germania.
Managementul încrederii: ce se ascunde în spatele conceptului
Un termen precum „încredere” este folosit în anumite cercuri în majoritatea țărilor lumii. În orice caz, legislația țărilor dezvoltate va funcționa cu siguranță cu ea atunci când vine vorba de transferul unei părți din drepturile proprietarului bunurilor imobile către o altă persoană. Cel mai adesea, gama acestor drepturi se aplică tuturor acțiunilor cu acesta, cu excepția procedurii de înstrăinare. Persoana împuternicită nu este înzestrată cu asemenea puteri.
Necesitatea managementului apare din cauza faptului ca un cetatean strain nu poate sta tot timpul in tara in care se afla casa lui. În orice caz, în statul german, faptul intrării în proprietate nu oferă posibilitatea de a obține un permis de ședere. Da, caracterizează proprietarul din partea benefică, dar nu asigură rezidența.
În timpul șederii în țara lor de origine, fericitul proprietar de bunuri imobiliare străine nu va putea urmări plata la timp a facturilor de utilități, plata fondurilor în contul chiriei de către chiriași și să monitorizeze gestionarea atentă a apartamentului, deoarece un întreg. Toate acestea sunt întreprinse de reprezentantul oficial.
Astfel, compania de încredere va trebui să:
- menține corespondența cu toate părțile legate de obiectul rezidențial - chiriași, proprietari, utilități, organe executive locale;
- efectuează toate plățile aferente, monitorizează plățile conform contractului de închiriere;
- furnizați un raport proprietarului cu privire la toate tranzacțiile financiare;
- acceptare reclamatii de la chiriasi;
- primirea de mail;
- pentru a asigura repararea localului (plata materialelor și manoperei se plătește separat);
- cauta noi chiriasi daca este necesar.
Rezultă că un reprezentant autorizat se ocupă de toate problemele tehnice și economice legate de gestionarea imobilelor, așa cum ar proceda însuși proprietarul dacă ar avea posibilitatea de a se afla în permanență pe același teritoriu cu proprietatea sa.
Ce trebuie să luați în considerare atunci când alegeți un articol de cumpărat
Dacă 2021 este marcat pentru dvs. cu achiziționarea de proprietăți de peste mări, nu uitați că o tranzacție reușită poate fi luată în considerare nu numai atunci când vă apare ceva la un preț bun. În cele mai multe cazuri, obiectul în sine contează. Înainte de a decide orice, luați în considerare următoarele caracteristici:
- locația casei sau apartamentului. În orașele mari din Germania, este foarte dificil să achiziționați locuințe nerevendicate. Orice ați decide să achiziționați în orașe precum Berlin sau München, puteți oricând să închiriați această casă. Nu același lucru se poate spune despre mediul rural.
- calitatea constructiei. În ciuda faptului că totul în această țară este atât de bun, probabilitatea de a ajunge la o instalație dărăpănată sau de calitate scăzută este foarte mare. Asta înseamnă că trebuie să afli totul despre achiziția ta: data construcției, informații despre materialele folosite, dacă este posibil, infrastructura casei, fațada și alte caracteristici tehnice. Acordați o atenție deosebită acoperișului, încălzirii, pereților. Precizați cu cât timp în urmă au fost efectuate ultimele reparații, ce modificări au fost efectuate după construcție. Poate că pereții portanti au fost afectați sau podeaua a fost izolată;
- conformitatea valorii solicitate cu piața din regiunea dată. Foarte des este exagerat, ceea ce este un capriciu personal al proprietarilor anteriori;
- studiază cu atenție concluziile ședințelor proprietarilor spațiilor. Uneori pot conține informații foarte utile;
- analiza facturilor de utilitati. Contează cât de regulat au fost depuse, dacă au fost supraîncărcate. Dacă un astfel de fapt a avut loc, trebuie să aflați de ce. Se poate dovedi că proprietarii anteriori sunt în faza de proceduri judiciare pe această problemă;
- clarificați câte persoane dețin proprietatea în momentul vânzării.
Înainte de ziua tranzacției, nu ar trebui să aveți nici cea mai mică îndoială cu privire la achiziția dvs.
Ce responsabilități sunt atribuite companiei de management
Scopul principal al cumpărătorului ca investitor este să profite la maximum de achiziția sa. Este destul de logic că aș vrea să găsesc chiriași care să plătească regulat chiria, să folosească cu grijă proprietatea care le-a fost încredințată și să nu deranjeze proprietarul cu tot felul de probleme minore. În acest sens, va fi important să înțelegeți exact ce sarcini puteți încredința reprezentantului dumneavoastră în Germania.
Aspecte comerciale
În primul rând, să ne ocupăm de nuanțele comerciale pe care le ia intermediarul:
- Deschiderea unui cont bancar. Uneori, principalul permite utilizarea unui cont existent, pe care societatea de administrare va putea efectua online toate tranzacțiile. Totodată, mandatarul administrează doar contul de închiriere, fără a obține dreptul de a folosi fondurile primite pentru acesta pentru propriile nevoi.
- Controlul primirii plăților pentru chirie.
- Trimiterea de alerte chiriașilor dacă nu și-au plătit cazarea la timp.
- Plata tuturor cheltuielilor curente: taxe, credite, diverse servicii. Plățile se fac din contul de închiriere, dacă sunt disponibile toate documentele și banii necesari.
- Implementarea recalculării anuale a consumului de utilități în organizațiile autorizate - apă, gaze, încălzire, electricitate.
- Reconcilierea anuală a costurilor operaționale cu chiriașii.
- Furnizarea de rapoarte cu privire la toate plățile.
- Urmărirea încasărilor și păstrarea gajurilor la plata fondului de cazare.
- Furnizarea de rapoarte către proprietarul proprietății dacă au existat unele modificări în factură.
- Raport anual către proprietar cu privire la mișcarea fondurilor în contul de închiriere.
Rezolvarea problemelor tehnice
Pe lângă problemele financiare, societatea de management își asumă soluția tuturor problemelor tehnice cu care inevitabil trebuie să se confrunte atunci când se ocupă de clădiri și structuri. În special, proprietarul poate conta pe asistență în următoarele:
- Organizarea si implementarea lucrarilor de reparatii de diverse tipuri, atat planificate cat si neplanificate. Aceasta poate fi o actualizare a sistemelor de comunicații învechite sau uzate sau a unor părți ale clădirii în sine. Aceasta include și reparațiile care au fost necesare ca urmare a unei urgențe.
- Luarea măsurilor necesare pentru economisirea și optimizarea resurselor consumate.
Această listă de responsabilități nu este completă. Va depinde de cerințele personale ale proprietarului proprietății și de caracteristicile obiectului în sine.
Probleme juridice și reprezentative
Cel mai dificil poate fi considerat sfera juridică, afectând relația cu legile unei țări străine. Fără cunoștințele, experiența și stăpânirea corespunzătoare a limbii germane, proprietarul unui spațiu rezidențial sau comercial se poate găsi într-o situație destul de dezavantajoasă pentru el însuși.La urma urmei, legislația Republicii Federale Germania poate avea multe capcane, care pot fi ocolite doar de o persoană care le cunoaște bine. Deci, din punct de vedere juridic, societatea de administrare va trebui să se ocupe de următoarele aspecte:
- Reprezintă interesele proprietarului în toate organele statului și alte structuri care au legătură cu problema proprietății imobiliare.
- Negociați cu terți și chiriași pentru a optimiza gestionarea proprietății
- Informați chiriașii despre creșterea chiriei după ce aceasta a fost convenită cu proprietarul.
- Încheiați și reziliați contracte de închiriere în numele proprietarului casei.
- Efectuează corespondența și păstrează toată corespondența referitoare la obiectul încredințat. Furnizați proprietarului copii ale scrisorilor și notificărilor primite.
- Colaborați cu asigurătorii dacă apar evenimente asigurate.
- Interacționați cu avocații atunci când este necesară intervenția acestora.
Nici această listă nu este definitivă. Lista completă se va datora caracteristicilor clădirii și stării acesteia.
Cum să vă asigurați că vă încredeți proprietatea profesioniștilor
Având în vedere importanța problemelor care vor trebui încredințate unor persoane din afară, este destul de logic să presupunem că principala preocupare a unui proprietar este alegerea corectă a unei companii de administrare. Și aici este important să rețineți câteva puncte:
- in cele mai multe cazuri, serviciul de administrare a proprietatii este asigurat de agentia imobiliara prin care faceti achizitia. Acesta este unul dintre serviciile post-vânzare oferite de revânzători.
- dacă vorbim despre o clădire care este destinată afacerilor, adică despre imobile comerciale, atunci, de regulă, proprietarul însuși își asumă responsabilitatea administrării acesteia. Este mai profitabil, mai ieftin și mai fiabil. Dacă totuși este necesar să se angajeze o persoană de încredere, în acest caz proprietarul are dreptul de a decide în mod independent cui îi va acorda preferință.
- in cazul cumpararii unui apartament lucrurile stau putin altfel. Acest lucru se datorează faptului că doar o parte din clădire este achiziționată. Prin urmare, va fi posibilă influențarea alegerii mandatarului doar indirect. Acesta este de obicei determinat printr-un vot la adunarea generală a proprietarilor.
Deci, cum îți pui proprietatea în mâini sigure? Un lucru este cert - aveți nevoie de o organizație cu o reputație excelentă. În primul rând, specificați câte obiecte sunt deja în grija intermediarului care vă interesează.
Pentru a vă asigura că proprietatea dvs. ajunge în mâinile profesioniștilor, cereți-le contactele clienților cu care deja fac afaceri.
Acordați o atenție deosebită costurilor de plată pentru serviciile unui intermediar. Nu ar trebui să fie prea diferit de ceea ce există în prezent pe piața germană. Pentru a face acest lucru, monitorizați situația și aflați cât de mult își evaluează alte firme munca.
Un alt aspect este termenii contractului. Companiile care nu își îndeplinesc sarcinile cu prea multă conștiință tind să semneze un document fără dreptul de a înceta relația. Acest tip de însoțitor cu siguranță nu este pentru tine.
Acordați preferință celor care permit rezilierea contractului în termen de o lună. În acest caz, compania va fi interesată să vă păstreze. Însă dacă acordul este încheiat pe o perioadă lungă de timp, nimeni nu riscă să fie concediat pentru o muncă de proastă calitate și vei avea doar noi probleme în loc să le rezolvi.
Luați-vă de cap să vă dați seama exact ce face compania. Deci, să zicem, în Bavaria sunt aproximativ 80 de birouri care prestează servicii în acest domeniu. Dar cei mai mulți dintre ei desfășoară activități multidirecționale, fiind implicați în imobiliare, turism și închiriere de mașini în același timp.
Pentru un investitor străin este mai potrivită o companie cu o specializare restrânsă. Aceasta este o garanție că ea este mai familiarizată cu piața de care ești interesat.
Și încă un punct important este participarea intermediarului ales de dvs. în organizații specializate, și anume Asociația Firmelor de Management și Societatea pentru Protecția Drepturilor Consumatorului.
Rezultate
Atunci cand achizitionati imobile in strainatate fiti pregatiti pentru faptul ca veti avea nevoie de un intermediar care sa se ocupe de obiectul cumpararii dumneavoastra. În Germania, un astfel de serviciu este furnizat de companii de management. Dar înainte de a încheia un acord cu unul dintre ei, luați în considerare următoarele puncte:
- un mediator profesionist se ocupă de toate sarcinile curente - juridice, tehnice, financiare;
- persoana împuternicită, conform acordului semnat, primește dreptul de a rezolva toate problemele în numele proprietarului, cu excepția înstrăinării bunurilor;
- Atunci când alegeți specialiști, cereți-le să ofere recomandări, studiați istoria muncii lor, asigurați-vă că sunt membri ai asociațiilor specializate.
Dar dacă puteți alege în mod independent cui să vă încredințați achiziția va depinde de tipul de obiect și de cota dvs. de proprietate asupra acestuia.
