Cumpărarea de bunuri imobiliare ipotecate de la o bancă din Spania

Particularitatea pieței imobiliare spaniole este prezența unui segment special controlat de instituțiile financiare locale. Acestea sunt obiecte imobiliare confiscate și ipotecate care au fost sechestrate de la neplătitori cu titlu de rambursare a datoriei. Achiziționarea unei astfel de locuințe este considerată cea mai profitabilă investiție de bani. Cum să cumpărați o proprietate de la o bancă din Spania, vom analiza mai jos.

Ce este proprietatea ipotecară spaniolă

După cum am menționat mai sus, imobilele de la o bancă sunt garanții, sechestrate de la debitori la împrumuturi pentru acoperirea obligațiilor de datorie. De unde un astfel de segment de pe piață? Cert este că în vremurile de dinaintea crizei sectorul construcțiilor din țară s-a dezvoltat într-un ritm rapid. Locuințele spaniole au fost în căutare, un număr mare de tranzacții de cumpărare și vânzare au fost încheiate în fiecare zi și au fost emise multe credite ipotecare.

Valurile crizei care au acoperit Uniunea Europeană au dus la prăbușirea piețelor financiare, o creștere a numărului de șomeri, ceea ce a însemnat o creștere a numărului de debitori la credite. Ca compensare pentru pierderile suferite, băncile au început să sechestreze garanții de la debitori și să le vândă la un cost redus. Întrucât erau mulți debitori, numărul de obiecte sechestrate a contribuit la crearea unui întreg segment de piață.

În prezent, nu numai apartamentele de pe piața secundară sunt scoase la vânzare, ci și apartamente noi, deoarece au fost acordate multe credite pentru ansambluri rezidențiale în construcție.

Majoritatea băncilor spaniole au deja propriul departament imobiliar în tabelul de personal, care se ocupă de vânzarea bunurilor sechestrate.

Pentru a studia în detaliu procedura de cumpărare a locuințelor în această țară și nu numai de la bănci va ajuta articolul „Cumpărați proprietăți în Spania”.

Avantajele și dezavantajele bunurilor imobiliare ipotecate în Spania

Înainte de a cumpăra o proprietate ipotecata, ar trebui să cântăriți toate avantajele și dezavantajele unei astfel de tranzacții. Să remarcăm avantajele unei astfel de achiziții:

• Cost redus al obiectelor. Astfel de bunuri imobiliare sunt vândute cu o reducere de 30-40% din prețul inițial. Uneori reducerea ajunge la 80%.
• Finanțarea de către majoritatea băncilor pentru achiziția de bunuri imobiliare ipotecate, adică înregistrarea unui credit ipotecar către cumpărător. Din acest motiv, instituția financiară nu numai că vinde apartamentele arestate, ci oferă și o rambursare integrală în caz de neplată, deoarece costul unei astfel de locuințe va crește semnificativ în câțiva ani.
• Posibilitate de negociere. În ciuda faptului că vânzătorul este o organizație de credit, nimeni nu a anulat negocierea pentru reducerea costurilor. Există posibilitatea de a cumpăra locuințe la un preț ieftin, chiar și ținând cont de necesitatea reparațiilor. De regulă, prețurile inițiale care sunt publicate sunt puțin mai mari decât cele la care banca este pregătită să vândă proprietatea.

Este important să fim conștienți de dezavantajele unei astfel de achiziții. O evaluare a dezavantajelor existente vă va permite să decideți dacă merită să vă implicați deloc în domeniul imobiliar bancar. Aspectele negative ale tranzacției includ următoarele:

• Aproape toate imobilele bancare necesită renovare, cel mai adesea finisare capitală. Acesta este unul dintre motivele pentru scăderea costului locuinței.
• Adesea, finanțarea 100% a achiziției de la bancă înseamnă o creștere a ratei creditului.
• Vând imobile în ipotecă, banca este pregătită pentru o afacere doar cu condiția ca clientul să obțină un împrumut între zidurile sale, deși condițiile din altă instituție de credit pot fi mai profitabile.
• Noul proprietar va trebui să răspundă pentru datoriile existente la facturile de utilități. Atunci când subiectul gajului este sechestrat, toate conturile personale trebuie anulate, dar în practică nu este întotdeauna cazul.
• Capacitatea de a cumpăra bunuri imobiliare doar păstrându-și statutul juridic. De exemplu, dacă este un apartament, acesta poate fi folosit doar ca spațiu de locuit. Pentru a nu intra în mizerie, în timpul tranzacției, ar trebui să studiați cu atenție termenii contractului de cumpărare și vânzare.

La ce trebuie să fii atent

Înainte de a cumpăra un apartament de la o bancă, este recomandat să aflați:

• Starea tehnică a incintei corespunde standardelor de stat?
• Există o datorie la facturile de utilități.
• Calitatea utilităților furnizate, problemele existente cu alimentarea cu apă, electricitate etc.
• Proprietarul anterior a intrat în dispute cu privire la reconstrucția sau reamenajarea locuințelor. Dacă au avut loc astfel de dispute, ar trebui clarificat dacă acestea sunt finalizate, în favoarea cui. Cert este că atunci când cumpără un spațiu de locuit, noul proprietar va trebui să se ocupe de toate neînțelegerile existente cu agențiile guvernamentale.

De unde să cumpărați proprietăți garantate

Există mai multe modalități de a căuta bunuri imobiliare ipotecate. În primul rând, ar trebui să contactați direct agenția imobiliară sau să accesați site-ul acesteia. Cu toate acestea, pe lângă portalurile de agenții din Spania, există resurse în care nu există nicio legătură către un anumit birou imobiliar. Acestea arată obiecte de la apartamente metropolitane până la case de pe insula Gran Canaria. De asemenea, există reclame de la persoane fizice.

Printre site-urile populare se numără:

• www.idealista.com - cel mai mare număr de oferte de aici;
• www.fotocasa.es este al doilea cel mai popular site de căutare de proprietăți;
• www.habitaclia.com - la cerere în rândul catalanilor, deoarece majoritatea reclamelor prezentate sunt din Barcelona, ​​​​Girona și Tarragona.

Cu toate acestea, imobilele bancare nu se găsesc peste tot. Pentru a vizualiza toate ofertele instituțiilor financiare, ar trebui să consultați site-urile băncilor. Iată câteva dintre ele:

• Santander,
• Bancaria,
• BBVA,
• Banco Popular,
• IberCaja,
• LiberBank,
• LaCaixa,
• Cajamar,
• Bankia,
• Ваnkinter.

De asemenea, puteți contacta o sucursală bancară, de unde puteți obține consultanță cu privire la obiectele imobiliare ipotecate disponibile pe piață.

Procedura de achizitionare imobil ipotecat

Procedura de cumpărare a bunurilor imobiliare ipotecate în Spania constă în următorii pași:

1. Căutați un obiect potrivit.
2. Deschiderea unui cont bancar.
3. Rezervarea apartamentului ales. Deoarece obiectul trebuie scos de la vânzare pentru a nu fi luat în considerare de alți cumpărători, trebuie plătit un depozit de 5-10% din costul locuinței. Această sumă nu este rambursabilă la decizia de a anula tranzacția.
4. Încheierea unui acord preliminar de vânzare-cumpărare. Acordul servește drept garanție că tranzacția va avea loc în cadrul acordurilor încheiate.
5. Obținerea N.I.E. - numărul de identificare al unui străin. Nicio afacere în Spania nu este posibilă fără el. Este necesar nu numai să cumpărați un apartament, ci și să cumpărați un vehicul. Numărul îl puteți obține de la secția de poliție de la locul de cumpărare a imobilului. O cerere de atribuire a N.I.E. se depune personal, iar un mandatar poate primi și documentul. Dacă solicitantul este căsătorit, este mai bine să se elibereze N.I.E. ambilor soți deodată. Procedura de înregistrare durează 2-14 zile.
6. Când se utilizează fonduri împrumutate, se emite o ipotecă.
7. În absența unui împrumut, puteți trece imediat la legalizarea tranzacției. Notarul intocmeste contractul de vanzare si verifica puritatea juridica a obiectului. Acest lucru durează de obicei 1-3 zile, dar la cumpărarea unei proprietăți în construcție, termenul poate fi mărit.
8. Semnarea actului de vânzare. Părțile la tranzacție sunt cumpărătorul și banca în calitate de vânzător. Totul ar trebui să aibă loc în prezența unui notar. Dacă achiziția se face folosind fonduri proprii, plata integrală are loc în această etapă. Acordul este încheiat în euro.
9. Inregistrarea in registrul imobiliar. Acest lucru trebuie făcut în prima lună de la cumpărare. Pentru a vă înregistra aveți nevoie de:
   • aplicați la Registrul proprietății spaniol (Registro de Propiedad);
   • completați un formular special;
   • achita taxa pentru actiunile de inregistrare (aproximativ 2% din valoarea proprietatii);
   • depuneți o chitanță de plată la Registro de Proprietate.

Procesul durează aproximativ o oră. După aceea, în termen de o lună, proprietarului imobilului i se eliberează o Nota Simple - un document care confirmă dreptul de proprietate.

Procedura de cumpărare a unui obiect imobiliar comercial este oarecum diferită. Puteți citi mai multe despre el în articolul „Imobil comercial în Spania”.

Pachet de documente

În fiecare etapă a tranzacției, va fi necesar un anumit set de documente. Deci, pentru a obține N.I.E, aveți nevoie de:

• un chestionar completat în dublu exemplar (eliberat de poliție);
• două fotografii de 3 x 4 cm;
• copii ale tuturor paginilor pașaportului străin (este necesară o viză valabilă);
• o copie a contractului preliminar de vânzare;
• un document care confirmă plata depozitului de garanție;
• certificat bancar privind prezența unui cont curent, care stochează fonduri pentru achiziție.

Notarul va avea nevoie de:

• pașaportul cumpărătorului;
• I.E al cumpărătorului;
• acord preliminar;
• detalii bancare în calitate de vânzător.

Când solicitați la Registrul proprietății spaniol, trebuie să trimiteți:

• pașaport;
• contract de vânzare semnat;
• o cerere care poate fi emisă pe loc;
• chitanță de taxă.

La înregistrarea unui credit ipotecar pachetul de documente va fi mai mare.

Preturi imobiliare

Prețurile pentru locuințe ipotecare depind de o serie de factori: dacă casa este situată pe coastă, dacă infrastructura este dezvoltată, dacă obiectul este potrivit pentru locuit. În plus, se ia în considerare regiunea de localizare. De regulă, în zonele turistice nu sunt multe imobile colateralizate și este mai scump.

De exemplu, costul mediu al unui apartament cu o cameră în Tenerife este de 210.000 EUR, un apartament cu trei camere este de 390.000 EUR. În Barcelona, ​​un apartament cu o cameră va costa în medie 110.000 EUR, un apartament cu 2 camere - 138.000 €, un apartament cu 3 camere - 192.000 €. Locuința Madrid similară ca suprafață (35-40 m2) costă 100.000, 120.000 și, respectiv, 180.000 €. Torrevieja este considerat unul dintre cele mai ieftine cartiere spaniole. Acolo, astfel de apartamente vor costa 65.000, 75.000 și 90.000 de euro.

În stațiunea Palma de Mallorca, costul unui apartament cu 1 cameră va fi în medie de 115.000 de euro, un apartament cu 2 camere - 180.000 de euro.O vilă va trebui să plătească aproximativ 1 milion de euro.Imobil scump în Ibiza. De exemplu, un apartament cu 3 camere va costa în medie 750-800 mii.

Dar stațiunea Alicante oferă prețuri destul de scutitoare. Aici se pot cumpăra locuințe cu o cameră cu 120.000, iar apartamente cu două camere - cu 140-150.000. Puteți studia în detaliu opțiunile de cumpărare a unei locuințe în stațiunile spaniole citind articolul „Imobiliare în Spania lângă mare”.

Taxe imobiliare în Spania

Trebuie avut în vedere faptul că achiziția de bunuri imobiliare spaniole este însoțită de plata impozitelor. Acest lucru se aplică rezidenților țării și străinilor. Mai mult decât atât, ambele părți la tranzacție transferă taxe către trezoreria statului - atât cumpărătorul, cât și vânzătorul. Bunurile imobiliare garantate nu au făcut excepție.

În primul rând, cumpărătorul trebuie să plătească TVA, dar acest lucru este valabil doar pentru achiziția de noi obiecte. Cota de impozitare este în prezent de 10%.

Atunci când cumpără o locuință pe piața secundară, cumpărătorul plătește o taxă pentru transferul dreptului de proprietate. Acest lucru trebuie făcut în termen de o lună de la semnarea actului, în caz contrar imobilul nu va fi înregistrat în Registrul Proprietății.

În 2021, cota de impozitare variază de la 6 la 10% și depinde de regiune.

Vânzătorul este obligat să plătească impozitul pe venitul persoanelor fizice și impozitul pe câștigul terenului. Subiectul este tratat mai detaliat în articolul „Impozitul pe proprietate în Spania”.

Vânzarea de bunuri imobiliare ipotecate spaniole

O etapă importantă în vânzarea proprietății este determinarea valorii de piață a obiectului. Pentru aceasta, vânzătorul comandă și plătește o evaluare profesională a unui apartament, apartament sau vilă. Apoi puteți începe activități pentru a găsi un potențial cumpărător.

Numai proprietarul direct sau un mandatar are dreptul de a vinde imobile. Procura pentru tranzacție trebuie să fie certificată de un notar.

După ce este găsit un cumpărător, se întocmesc un contract preliminar de vânzare și un acord de depozit. Vânzarea proprietății asupra cărora există grevare este imposibilă, aceasta trebuie înlăturată. Veți găsi mai multe informații utile în publicația „Cum să vindeți o proprietate în Spania”.

FAQ

Este adevărat că imobilele ipotecate din Spania necesită reparații majore?

Desigur, acest lucru nu se poate spune despre toate obiectele, totuși, majoritatea apartamentelor și caselor care aparțin cetățenilor de rând sunt într-o stare deplorabilă. Acesta este unul dintre motivele scăderii valorii de piață. De exemplu, în stațiunea Blanes, puteți cumpăra un apartament cu două dormitoare cu 130.000 de euro, în timp ce locuința în stare excelentă va costa 250.000 de euro.

Pot obține un permis de ședere atunci când cumpăr un imobil?

Această problemă îi îngrijorează pe mulți străini, deoarece un permis de ședere este primul pas către obținerea unui permis de ședere permanentă în Spania. Răspunsul este da, dar un permis de ședere se poate obține doar la cumpărarea unui imobil în valoare de jumătate de milion de euro. În același timp, nu numai proprietarul, ci și familia acestuia vor avea dreptul la ședere temporară.

Este posibil să negociezi cu banca atunci când cumperi un apartament ipotecar?

Reducerea prețurilor proprietății prin acord este posibilă. Inițial, instituția financiară umflă valoarea doar pentru negociere. În plus, banca este interesată de vânzarea rapidă a obiectului. Persistența cumpărătorului va permite cumpărarea de locuințe, de exemplu, în Benidorm, adică pe prima linie de mare, pentru mai puțin de 200 de mii de euro.

Concluzii

În ultimii ani, vânzarea de apartamente ipotecate a devenit un segment separat al pieței imobiliare. Multe bănci au introdus în statul lor structuri imobiliare, deoarece cererea pentru astfel de proprietăți este extrem de mare, mai ales în rândul străinilor. Cine nu vrea să cumpere o casă undeva în Valencia cu o reducere de 30-40% din preț?

Cumpărarea garanțiilor nu este o sarcină ușoară, dar destul de realizabilă. Principalul lucru este disponibilitatea cantității și a timpului necesar pentru procedură.