În lumea instabilă de astăzi, imobiliarul este unul dintre cele mai de succes obiecte de investiții. Și una dintre cele mai bune țări pentru o astfel de afacere este Spania. Într-adevăr, astăzi este greu de găsit un alt stat în care natura cea mai frumoasă și moștenirea culturală bogată să fie atât de armonios combinate cu o infrastructură și o economie dezvoltată. Opțiunea ideală este să cumpărați o proprietate în Spania lângă mare. Luați în considerare ceea ce trebuie să știe cumpărătorul și principalele caracteristici tipice tranzacției de vânzare-cumpărare în această țară din Pirinei.
Câteva informații despre piața imobiliară rezidențială din Spania
Criza care a avut loc în 2008–2021 pe acest segment al pieței spaniole a fost deja uitată. Astăzi, indigenii săi au revenit în fluxul investitorilor. Creșterea numărului total de tranzacții a început deja în 2021. Atunci a fost 4%.
În anul următor - 2021 - valoarea acestui indicator sa oprit la marca de plus 11%. După 12 luni, a ajuns la o valoare de 14%.
Apoi ritmul de creștere a încetinit. În 2021, a fost de 14,6%. Statisticile pentru 2021 vor fi mai modeste. Majoritatea investitorilor au luat o pauză din cauza referendumului catalan privind secesiunea de Spania. Dar nu există îndoieli cu privire la plusul anului.
Potrivit informațiilor publicate de Institutul Național de Statistică din Spania, în primul trimestru al anului 2021 au fost vândute 134.705 de proprietăți, dintre care 16,7% au fost achiziționate de străini.
Pentru a cumpăra locuințe în Spania, cel mai adesea britanicii caută. Dar, în ultima vreme, francezii, belgienii și scandinavii au făcut concurență serioasă pentru ei. În ceea ce privește investitorii noștri compatrioți în imobiliare de peste mări, în acest an majoritatea au achiziționat imobiliare în Spania.
Coastele principale ale regatului spaniol
Imobilele situate pe una dintre următoarele coaste sunt cele mai căutate în rândul cumpărătorilor:
- Costa Dorada (coasta de aur - rusă) este linia de coastă a Mării Baleare, care se întinde pe 200 km de la nord la sud de la orașul Vilanova i la Geltrú până la Alcanar. Este dominată de plaje blânde și lungi de nisip. Cele mai căutate în această regiune sunt imobiliare pentru recreere și turism.
- Costa Brava (coasta accidentată, stâncoasă, sălbatică - rusă) - coasta de nord a provinciei Catalonia, care se întinde de la orașul Blanes până la granița cu Franța. Prețurile locuințelor din această regiune sunt destul de mari, deoarece economia sa este una dintre cele mai dezvoltate din Spania.
- Costa del Sol (coasta soarelui - rusă) - partea de sud a coastei mediteraneene, care se întinde de la strâmtoarea Gibraltar până la orașul Malaga. Orașul local Marbella găzduiește cele mai prestigioase proprietăți imobiliare din Spania.
- Costa Blanca - în rusă „coasta albă”. Aceasta este fâșia mediteraneană a provinciei Alicante. Aici se întâlnesc cele mai accesibile oferte imobiliare de pe toată coasta Mediteranei.
Unde și cum să cauți cel mai bine oferte
Pentru a găsi cea mai bună opțiune de cumpărare a imobilelor pe coasta spaniolă, rușii pot folosi posibilitățile internetului. Mai mult, informațiile necesare sunt postate nu numai pe resursele de internet ale agențiilor imobiliare, ci și pe portaluri web cu anunțuri de la persoane fizice și agenți profesioniști.
Să le enumerăm pe scurt.
- Milanuncios și Vibbo (fostă segundamano) sunt analogi ai mâna la mână domestică. Aici sunt publicate reclame pentru vânzarea unei game largi de obiecte, inclusiv imobiliare.
- Habitaclia este un site popular în special în Catalonia, dar afișează informații pentru toate regiunile. În prezent, baza sa depășește 300.000 de obiecte.
- Fotocasa - astăzi prin această resursă de internet sunt scoase la vânzare peste 1,2 milioane de obiecte imobiliare în toată Spania. În fiecare zi, baza sa de date este completată cu aproximativ 8 mii de anunțuri noi.
- Idealista - aproximativ 10 mii de anunțuri noi sunt publicate aici în fiecare zi. În general, baza de date a acestui portal web conține peste 1,3 milioane de obiecte în toată țara.
Care este procedura de cumpărare a unui imobil în Spania?
Durata de cumpărare a unei case sau apartament privat într-o clădire nouă este de aproximativ 3 luni. Această procedură include următorii pași:
- deschiderea unui cont bancar spaniol;
- obținerea unui număr de identificare NIE. Este analog cu TIN-ul domestic;
- selectarea unui obiect;
- semnarea unui contract preliminar de vânzare. Informațiile despre cine vinde locuința selectată sunt plasate în anunț. Folosind aceste informații, trebuie să luați legătura cu proprietarul imobilului vândut și să semnați un astfel de acord cu acesta. După aceea, cumpărătorul plătește un depozit în contul vânzătorului - aproximativ 10% din costul obiectului;
- solicitarea unui credit ipotecar (dacă este necesar);
- semnarea acordului final în prezența unui notar;
- cumpărătorul transferă vânzătorului suma rămasă;
- înregistrarea bunurilor imobile în registrul de proprietate - registrul proprietății.
Acest subiect este tratat mai detaliat în articolul „Cumpărarea proprietății în Spania”.
Lista documentelor
Pentru a deschide un cont într-o bancă spaniolă, un rus va avea nevoie de:
- pasaport international;
- declarația de venit personală (maximum 2 ani calendaristici). În Federația Rusă, acesta este impozitul pe venit pentru 2 persoane;
- adeverință de la locul de muncă actual care indică numele, funcția și salariul.
Un cetățean care nu lucrează oficial nicăieri trebuie să confirme legalitatea provenienței fondurilor în orice mod: să furnizeze un contract de vânzare a unui garaj, mașină, imobil etc.
Pentru a obține un NIE, aveți nevoie de următoarele documente:
- pasaport international;
- un chestionar completat, care indică datele personale;
- 2 fotografii color 3 × 4 cm;
- rezervare sau copie a biletelor pentru zborul de întoarcere din Spania;
- acord preliminar privind rezervarea unui obiect imobiliar în această țară;
- extras de cont care confirmă faptul că cumpărătorul dispune de fonduri în suma necesară tranzacției (cel puțin 30% din valoarea contractuală a proprietății dobândite);
Apropo, cumpărarea unui spațiu de locuit vă permite să obțineți un permis de ședere în Spania. Dar acesta este subiectul unui alt articol.
Nivelul prețurilor proprietăților în Spania pe coastă
Locuința la mare în Spania este diferită - bungalouri, case, vile, case, garsoniere și apartamente. Costul este influențat de următorii factori: apropierea de plajă, tipul proprietății, anul construcției și provincie. Să aruncăm o privire mai atentă asupra situației pe regiune.
- Puteți cumpăra proprietăți ieftine pe malul mării în Spania, pe Costa Blanca. Din punct de vedere istoric, locuințele din această regiune, indiferent de tip, costă puțin mai puțin decât media națională pentru această caracteristică. Prețurile pentru apartamente și garsoniere cu vedere la mare aici sunt de aproximativ 40-50 de mii de euro.
- Obiectele de pe Costa Brava vor fi mai scumpe. Aici prețul imobilului nu este mai mic de 150.000 de euro. Pentru a obține dreptul de a solicita o viză de investitor rezident (acest lucru este mult mai important decât un permis de ședere), trebuie să efectuați o tranzacție de vânzare-cumpărare pentru un obiect în valoare de cel puțin 500.000 de euro.
- În regiunea Costa Dorada, prețul unui metru pătrat rezidențial ajunge la aproape 1.500 de euro. Totuși, dacă comparați cu Costa Brava, puteți cumpăra aici imobile la un preț mai accesibil. Așadar, pentru 130.000 de euro în orașul Salou poți găsi o variantă foarte bună pentru un apartament. De asemenea, oferă apartamente spre cumpărare. De exemplu, acest tip de locuință cu 2 dormitoare și acces la o terasă de 70 mp. m la mijlocul trimestrului IV al anului 2021 poate fi achiziționat cu 89.000 de euro.
- Acum câteva cuvinte despre imobiliare de pe Costa del Sol. De fapt, este împărțit în două categorii: cu un preț ridicat pentru locuințe și costul mediu condiționat al acestuia. În mod implicit, primul tip include obiecte situate pe așa-numitul Golden Mile.Aici, apartamentele cochete cu 3 camere costă nu mai puțin de 780.000 de euro. Ofertele de locuințe din categoria de preț mediu sunt foarte puține. Vânzătorii din stațiunea Estelona demonstrează o loialitate relativă față de clienți. Într-un complex rezidențial situat la mică distanță de mare cu piscină comună, puteți cumpăra un mic apartament cu „doar” 98.000 de euro.
Valoarea pieței regionale spaniole de locuințe este determinată nu numai de caracteristicile de cost ale bunurilor imobiliare noi sau secundare. Dacă luăm în considerare în mod obiectiv toate stațiunile prestigioase ale țării, nicio altă regiune nu este capabilă să concureze cu Costa del Sol în ceea ce privește nivelul de trai și calitatea serviciilor.
Cheltuieli de achiziție și impozite pe proprietate
Costul acestei proceduri variază între 6-11% din costul obiectului. Lista de cheltuieli arată astfel:
- dacă locuința este cumpărată pe piața primară, impozitele sunt plătibile:
- taxa de timbru (IAJD, AJD) - de la 0,5 la 1,5%;
- IVT (versiunea spaniolă a TVA-ului rusesc) - 10%;
- când obiectul achiziției este o locuință secundară, se plătește ITP - o taxă fiscală la transferul imobilelor în valoare de 6-10%;
- cerere pentru Nota Simple (starea obiectului) - 9 € plus traducere. Acest document conține informații despre proprietarul actual al imobilelor, despre datorii și sarcini existente, precum și o scurtă descriere a spațiilor (număr de camere, filmări etc.);
- servicii notariale - de la 0,03 la 0,45%;
- costuri de înregistrare - de la 0,02 la 0,175%.
Pentru cei care sunt interesați de acest subiect, vă recomandăm să vă familiarizați cu articolul „Impozitul pe proprietate în Spania”.
Câteva sfaturi pentru cumpărători
Pentru a minimiza riscul de a pierde bani atunci când cumpărați imobiliare în Spania, ar trebui să urmați sfaturile experților din piața imobiliară:
- trebuie să întocmiți un contract de vânzare contactând un agent imobiliar profesionist pentru servicii;pentru fiabilitate, este indicat să implicați și un avocat;
- cereți persoanei care însoțește tranzacția - un avocat sau un agent imobiliar - să calculeze taxele suplimentare probabile. Este posibil ca suma în ruble sau în valută să nu vă convină, iar tranzacția va trebui abandonată;
- pentru a exclude eventuale situații neprevăzute, întrebați cât va costa depunerea la primăria dumneavoastră a unei declarații anuale pentru bunuri imobile aflate în proprietate;
- pentru a identifica toate posibilele deficiențe ale obiectului achiziționat la inspectarea acestuia, apelați la serviciile unui inspector în construcții. Dar mai întâi, asigurați-vă că nu este afiliat cu o agenție sau vânzător;
- poate fi de prisos să verificați vecinii pentru adecvare. Dacă este posibil, ar trebui să aflați cine locuiește în casele din apropiere sau la intrarea dvs.
Cum să vinzi o proprietate în Spania
Pentru ca rușii să-și vândă proprietățile imobiliare spaniole, cel mai bine este să semneze un acord de cooperare cu o agenție specializată. În acest caz, schema de vânzări va arăta astfel:
- Trimiterea unei cereri către o companie imobiliară.
- Specialiștii agenției inspectează obiectul și îi determină valoarea de piață.
- O procură se întocmește pe numele reprezentantului societății contrapartide.
- Clientul trimite companiei un pachet cu documentația necesară.
- Se iau măsuri pentru a face publicitate obiectului și pentru a găsi un cumpărător.
- Se semnează un precontract cu persoana care și-a exprimat intenția de a cumpăra o locuință, după care se percepe un avans de rezervare.
- Data contactării notariatului pentru înregistrarea tranzacției este stabilită de comun acord.
- În ziua stabilită, proprietarul obiectului ajunge în Spania sau reprezentantul său încheie tranzacția
- Transfer de bani de către cumpărător.
- Suma primită, minus comisionul agenției și taxele, este transferată de către reprezentant în contul bancar al clientului-vânzător.
Acest subiect este tratat mai detaliat în articolul „Cum să vinzi imobile în Spania”.
Concluzie
Cel mai adesea, cumpărătorii ruși de imobiliare spaniole preferă proprietățile situate în regiunile de coastă. Această abordare se datorează stabilității economiei acestor regiuni și, în general, dezvoltării infrastructurii caracteristice zonelor de stațiune.
Puteți găsi un obiect care se potrivește tuturor parametrilor din ambele tipuri de piețe - primar și secundar. Pentru a minimiza riscul de a pierde bani, merită să apelați la serviciile unei companii imobiliare și ale unui inspector în construcții. De asemenea, cumpărătorul trebuie să fie conștient de faptul că, pe lângă costurile directe în numerar asociate decontării cu vânzătorul imobilului, va trebui să plătească o serie de taxe. Și va deveni proprietarul deplin al locuinței achiziționate numai după ce tranzacția este înregistrată în registrul de stat relevant al Spaniei. Acest lucru va dura aproximativ 3 luni.
