Achiziționarea unui teren în regatul spaniol atrage în principal categoria de investitori care doresc să-și construiască o casă sau o vilă confortabilă, dacă nu pe coastă, atunci undeva într-un loc accesibil. Dar toți cetățenii străini pot cumpăra un teren în Spania? Și unde să găsești un vânzător de teren? Să încercăm să răspundem la aceste întrebări și să ne dăm seama cum să cumpărăm teren în Spania.
Ce spune legislația despre asta
Spre deosebire de un număr de alte state, legea spaniolă nu interzice achiziționarea de terenuri de către cetățenii străini. Mai mult, ei pot face acest lucru în aceleași condiții ca și rezidenții. Cu toate acestea, există câteva nuanțe:
- terenul trebuie să fie situat la cel puțin 150 de metri de coasta mării, deoarece întregul teritoriu de coastă aparține regatului. Prin urmare, atunci când alegeți o alocare, să zicem, în Costa del Sol sau Costa Brava, asigurați-vă că este respectată distanța indicată;
- construcția de case este posibilă numai pe acele parcele care sunt destinate construirii.
Vânzarea terenurilor în Spania este reglementată de următoarele documente:
- Decretul Regal 7/2015 din 30.10, care se referă la terenuri aparținând orașelor;
- legea privind investitorii, internaționalizarea acestora (14/2013 din 27 septembrie);
- Articolul 132 din Constituție, care prevede că fâșia de coastă este proprietatea Spaniei și nu poate fi vândută;
- Legea din 28 iulie, nr. 22/1988, de reglementare a stării litoralului.
Ce tipuri de parcele există în Spania
O hartă a defalcării teritoriilor în funcție de scop poate fi obținută de la municipalitatea din regiunea în care este planificată achiziția. Pe această bază, toate terenurile din țară pot fi împărțite în trei categorii:
- Suelo Urbano - terenuri intravilane. Ele sunt destinate dezvoltării și deja, de regulă, conțin principalele comunicații: electricitate, apă și canalizare. Siturile sunt situate în cadrul așezărilor.
- Suelo Urbanizabil - teren urbanizat. Scopul principal este construcția de capital. Locația lor nu este doar limitele orașului, ci și teritoriile adiacente satelor. În cazul în care un astfel de amplasament este inclus în planul urbanistic, acesta poate fi trecut în categoria celor urbane, după ce a primit aprobarea în acest sens de la departamentul municipal de arhitectură.
- Suelo Rustico - Zone destinate agriculturii sau zone care sunt dotate cu valoare arheologică sau istorică. Construirea oricăror structuri pe acestea este interzisă. De asemenea, nu este posibilă transferarea alocației în „urban” până la adoptarea unui nou master plan. Construirea unei clădiri este permisă numai fermierului care este angajat în prelucrarea acestui teren. Terenurile semnificative din punct de vedere istoric și arheologic sunt în general închise oricăror clădiri.
Prin urmare, înainte de a cumpăra acest sau acel site, ar trebui să aflați pentru ce este destinat.
Cât costă un teren în Spania
Când intenționați să cumpărați un teren în Javea sau într-o suburbie a Barcelonei, ar trebui să înțelegeți ordinea prețurilor pentru anumite terenuri. Faptul este că alocațiile de aceeași dimensiune pot diferi semnificativ ca valoare.
Diferența de preț se datorează mai multor factori:
- distanta fata de coasta. Cu cât terenul este mai departe de coastă, cu atât va fi mai ieftin;
- planeitatea. Spania este o țară muntoasă. Aceasta înseamnă că găsirea unei zone plane pentru construcție nu este o sarcină ușoară. Dacă se găsește, va costa de câteva ori mai mult decât aceeași parcelă într-o zonă stâncoasă;
- prezența clădirilor pe teritoriu. Dacă la sol există deja o casă sau o vilă, acestea vor fi incluse în cost corespunzător. Important este si scopul functional al imobiliarului - comercial sau rezidential;
- amplasarea terenului. Terenul din Murcia, Catalonia, Mijas și Madrid are distanțe diferite față de coastă. Statutul orașului în sine este, de asemenea, important. De exemplu, cumpărarea unui teren în Madrid ar fi o întreprindere costisitoare, având în vedere că aceasta este capitala. Același lucru este valabil și pentru capitala catalană Barcelona - stabilirea în suburbiile ei va necesita un buget considerabil.
Tabelul arată costul aproximativ al parcelelor în diferite regiuni ale țării:
Regiune | Suprafata in metri patrati | Pret in EUR |
|---|---|---|
Costa Blanca | 3654 (pentru construirea unui complex sau apartamente) | 2 200 000 |
Costa Brava | 40 | 66 000 |
| Catalonia (30 km de Barcelona) | 6000 | 1 500 000 |
Insulele Canare (Tenerife) | 187 (exista o mosie pe teritoriu) | 610 000 |
Costa Dorada | 461 (vedere de coastă) | 130 000 |
Andaluzia | 155 000 | 5 425 000 |
Valencia | 1169 | 190 000 |
Ce cheltuieli vor fi suportate atunci când faceți o afacere
Valoarea totală a terenului nu se limitează doar la suma care va fi indicată în contract. Dacă nivelul de limba spaniolă al cumpărătorului este prea scăzut, va trebui să utilizați ajutorul unui traducător. Serviciile sale sunt plătite suplimentar.
O altă persoană, fără de care afacerea nu se va descurca, este notar. În cele mai multe cazuri, el este și registrator de stat, care va trebui să înscrie faptul intrării în proprietate în registrul imobiliar. Valoarea cheltuielilor pentru serviciile acestor persoane va depinde de valoarea obiectului.
Toate plățile, inclusiv înregistrarea notarială și de stat, nu depășesc de obicei 1000 de euro.
Un asistent în persoana unui avocat nu va fi de prisos. Această persoană va prelua suportul complet al tranzacției, va verifica starea și permisele pentru site. Dacă o achiziție urmează să fie făcută printr-o firmă intermediară, acest serviciu este cel mai adesea inclus în serviciu. Dar apoi fii pregătit să plătești comisionul. Multe companii percepe între 20 și 50% din valoarea contractului.
Ce taxe trebuie plătite
După ce ați ales un teren lângă mare sau în orice altă parte a țării și după ce ați verificat toate caracteristicile importante ale acestuia, puteți trece la calculul plăților fiscale. Valoarea acestora este determinată în totalitate de valoarea cadastrală a lotului.
Deci, pentru ce trebuie să fii pregătit:
- dacă vânzătorul este persoană juridică. În acest caz, va trebui să plătiți TVA de 21%, întrucât vorbim de achiziția unui activ al companiei. La acesta trebuie să adăugați IAJD - plata impozitului la Trezorerie. Dimensiunea sa este de aproximativ 1%. Acest indicator poate diferi în diferite regiuni. De exemplu, în Catalonia este de 1,5%;
- vânzătorul este o persoană privată. În acest caz, în loc de TVA și IAJD, se plătește o taxă pentru transferul dreptului de proprietate asupra terenului - așa-numitul ITP. Mărimea plății depinde și de regiune. Indicatorul variază de la 6 la 10%. De exemplu, în Catalonia este de 10%, dar în Madrid doar 7%. În consecință, suma taxei poate fi găsită în regiunea în care se află site-ul și unde va fi încheiată tranzacția.
Trebuie avut în vedere faptul că, dacă construcția pe șantier începe în anul următor, costul instalației va crește cu 8%.
De asemenea, trebuie amintit că în Spania este interzis să tăiați o pădure, chiar dacă aceasta se află pe alocația dumneavoastră individuală.
Pentru a evita o amendă mare, aceste acțiuni trebuie coordonate cu administrația orașului.
Cum este procedura de cumpărare
După ce v-ați decis asupra site-ului, trebuie să solicitați următoarele documente pentru acesta:
- Extras din Registrul Drepturilor de Proprietate pentru a obține informații despre proprietari. De exemplu, dacă un obiect este moștenirea mai multor persoane simultan, termenii de înregistrare a tranzacției pot crește semnificativ.
- Informații despre prezența sau absența obligațiilor de datorie (de exemplu, o ipotecă).
- Dovada plății taxelor municipale.
- Număr cadastral și înregistrare.
- Informații despre scopul terenului.
- Informații despre posibile restricții privind construcția sau înstrăinarea dacă amplasamentul este situat lângă un drum sau centură forestieră.
- Disponibilitate de servituți la teren.De exemplu, ați intrat în proprietate, dar s-a dovedit că acest teritoriu a fost întotdeauna un loc în care au fost conduse vacile și localnicii au cerut să-l lase ca atare sau au decis să pună o conductă de gaz prin această secțiune.
- Topografia terenului.
Dacă intenționați să construiți o casă, este important să vă consultați cu un arhitect înainte de a cumpăra. Cert este că în Spania există norme care afectează numărul de etaje ale clădirilor, elementele decorative, culoarea pereților exteriori, materialele de acoperiș și chiar gardurile.
Dacă aveți norocul să cumpărați un teren la un preț ieftin, trebuie să înțelegeți care ar trebui să fie parametrii viitorului obiect, există restricții privind înălțimea clădirii în această zonă.
Comunicarea este de mare importanță. Dacă trebuie să-i dezamăgiți, va duce la cheltuieli serioase.
Pentru a încheia o afacere, cumpărătorul va avea nevoie de:
- Pașaport.
- Cont la una dintre băncile spaniole.
- Numărul de identificare al cetățeanului străin (NIE), care se eliberează la secția de poliție pe baza unui pașaport străin.
Deschiderea unui cont ar trebui să fie îngrijită în avans, deoarece spaniolii nu sunt înclinați să facă tranzacții pentru numerar.
În prima etapă, se semnează un contract preliminar și se plătește un depozit. Contractul principal se încheie în prezența unui notar și a părților la tranzacție. După aceea, site-ul este reînregistrat în Registrul și toate taxele sunt plătite.
In cele din urma
Este posibil să deveniți proprietarul unui teren în regatul spaniol în aceleași condiții care se aplică pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Străinii în această materie beneficiază de drepturi egale cu rezidenții. Principalul lucru de luat în considerare este statutul terenului, deoarece toate parcelele din țară au scopuri diferite, iar posibilitatea de a construi pe ele nu este întotdeauna prevăzută. Prețurile terenurilor depind de regiune, relief, zonă și distanța de la mare. Mai mult, devizul final al costurilor trebuie să includă și taxele și serviciile unui notar și ale unui avocat.
