În Spania, există o dezvoltare treptată a afacerii de închiriere. Acest lucru este facilitat nu numai de posibilitatea de a obține un permis de ședere pentru achiziționarea de imobile de la 500 de mii de euro, ci și de a avea un profit bun din închirierea locuințelor către turiști, și chiar și spaniolii înșiși. Dacă sunteți interesat de cum să închiriați un apartament în Spania, în primul rând, ar trebui să vă familiarizați cu aspectele legale și particularitățile acestui tip de afaceri.
Cât de profitabilă este afacerea de închiriere în Spania?
Imobilul situat în zona stațiunii, care este achiziționat în principal în scopul închirierii acestuia către turiști, este mai des căutat în perioada estivală (în perioada vacanțelor, aproximativ 90% din imobilele turistice sunt ocupate), în restul anului, casele și apartamentele de lângă litoral sunt de obicei goale... Cu toate acestea, închirierea de unități de cazare turistică în zona stațiunii oferă proprietarului o rentabilitate medie de aproximativ 5% pe an, astfel încât o afacere de închiriere pe termen scurt organizată în zonele de la malul mării poate fi destul de profitabilă.
Este la fel de profitabil să închiriezi bunuri imobiliare pe termen lung. În orașele mari, există o cerere din ce în ce mai mare pentru proprietăți închiriate.
Începând cu 2021, 27% dintre tinerii cu vârsta cuprinsă între 22 și 29 de ani preferă să închirieze o casă, decât să economisească bani pentru a o cumpăra.
În plus, Spania devine o țară din ce în ce mai populară printre studenții care vin aici în cadrul programelor de schimb. În special, se observă un aflux mare de studenți străini în orașul Valencia.
Care sunt tipurile de chirie
Închirierea în Spania, precum și în alte țări ale lumii, este de două tipuri: pe termen lung și pe termen scurt. Atunci când închiriază o proprietate pentru o închiriere pe termen lung, proprietarul încheie un contract cu chiriașul, care durează de obicei 1 an.
Totodată, legea spaniolă îl protejează atât de mult pe chiriaș încât dacă acesta dorește să-l reînnoiască după expirarea contractului, în lipsa unor motive imperioase de reziliere a contractului, proprietarul va fi obligat să reînnoiască contractul de închiriere până la perioada totală. este de cinci ani.
În cazul în care chiriașul nu dorește să reînnoiască contractul de închiriere și intenționează să părăsească apartamentul, acesta trebuie să informeze proprietarul imobilului cu cel puțin 30 de zile înainte de încheierea contractului.
Prețurile de închiriere pe termen lung sunt mai mici decât cele pe termen scurt, dar avantajul unei astfel de închiriere este că proprietarului imobilului i se asigură un venit stabil continuu, spre deosebire de cel pe termen scurt.
Chiria pe termen scurt presupune inchirierea locuintei pe o perioada de la cateva zile la cateva luni, in functie de nevoile chiriasului.
Perioada scurtă de închiriere este mai potrivită pentru turiști, studenți și oameni de afaceri în călătorii de afaceri. Mai mult, o închiriere pe termen scurt va fi ceva mai scumpă decât una pe termen lung. Cu toate acestea, proprietarul este obligat să dedice mult mai mult timp și atenție proprietății, deoarece schimbarea regulată a chiriașilor necesită un contact constant cu oameni noi.
Negocierile, intrarea și ieșirea chiriașilor, organizarea curățeniei casei după fiecare chiriaș - toate acestea necesită participarea continuă a proprietarului apartamentului la proces.
Factori care afectează prețul de închiriere
Următorii factori influențează formarea prețurilor de închiriere în Spania:
- Locație;
- tipul locuinței;
- chiriile.
Regiune
Locația proprietății este principalul factor care afectează prețul de închiriere. Catalonia, precum și Costa Blanca și Costa Brava, sunt considerate cele mai scumpe regiuni din țară.
Închirieri scumpe sunt, de asemenea, disponibile în toate orașele mari, departe de linia mării. Așadar, prețul de închiriere în stațiune și orașele mari din Spania poate varia între 1200 și 5000 de euro pe lună, în funcție de numărul de dormitoare, metri pătrați și renovare. În același timp, în orașele mici, chiria lunară va costa între 300 și 600 de euro.
Tipul de proprietate
De asemenea, este important ce tip de imobil este inchiriat - comercial sau rezidential, cabana sau vila, apartament sau camera. De exemplu, în Torrevieja, puteți închiria un apartament cu trei camere cu o suprafață de 75 mp. metri pentru 40 de euro pe zi, iar o casă de aceeași zonă - pentru 50 de euro.
Tarif lunar de inchiriere
Tariful de închiriere este stabilit personal de proprietar. Se formeaza tinand cont de locatie, renovarea facuta, numarul de dormitoare, suprafata totala, disponibilitatea facilitatilor suplimentare etc.
Înregistrarea licenței de închiriere a bunurilor imobile
Pentru a fi eligibil pentru a închiria locuințe pentru închiriere pe termen scurt, în unele regiuni ale țării trebuie să obțineți o licență de turism. Aceste regiuni includ Catalonia, Madrid, Andaluzia, Insulele Baleare, Insulele Canare.
Trebuie avut în vedere faptul că legea spaniolă nu prevede un astfel de concept precum „cazare turistică”. Prin urmare, această problemă este reglementată diferit în fiecare regiune. Cu toate acestea, procedura de obținere a licenței este aceeași peste tot.
Proprietarul trebuie să contacteze primăria/administrația regională și să facă dovada că imobilul său este adecvat pentru închiriere. Din documente va fi cerută o „Declarație de răspundere”. Aceasta este o lucrare care confirmă conformitatea condiției locuinței cu toate cerințele obligatorii.
Obiectul este apoi înscris în registru, iar proprietarului i se eliberează un Certificat de înregistrare cu un număr de identificare.
Costul obținerii unei astfel de licențe este diferit în toate regiunile. În medie, prețul variază între 170 și 500 de euro.
Licența se eliberează pentru bunuri imobiliare, nu pentru o persoană, așa că trebuie avut în vedere că atunci când un obiect este vândut, acesta trece la un nou proprietar (dacă la acel moment perioada de valabilitate a acestuia nu a expirat).
Un alt punct important: proprietarul trebuie să includă numărul de înregistrare emis și categoria de imobil în fiecare anunț de închiriere, inclusiv pe internet.
Încheierea unui contract de închiriere
Regulile de închiriere sunt guvernate de legea spaniolă (Legea privind închirierile urbane nr. 29/1994 din 24 noiembrie 1994). În conformitate cu acest document, proprietarul apartamentului și chiriașul sunt încurajați să încheie un contract de închiriere scris.
Forma de întocmire a unui contract poate fi arbitrară, totuși, următoarele prevederi trebuie să fie reflectate în acesta:
- datele personale de identificare ale locatorului și chiriașului;
- termene de plată (suma tarifului lunar de închiriere; dacă proprietarul are dreptul de a mări tariful de închiriere; cine dintre părți plătește pentru utilități și alte servicii suplimentare, de exemplu, curățarea teritoriului, curățarea piscinei etc.);
- o listă de inventar, mobilier, aparate de uz casnic, precum și o descriere a stării acestora la momentul livrării.
Tranzacția poate fi formalizată de către un notar, iar informațiile înscrise în Registrul Proprietății (Registro de Propiedad). În ceea ce privește subînchirierea, acest tip de locuințe închiriate este permis doar parțial, iar această decizie trebuie discutată în prealabil cu proprietarul.
Tariful de închiriere trebuie stabilit prin acordul părților. Prin lege, proprietarul are dreptul de a majora tariful de închiriere pe perioada contractului în conformitate cu indicele de inflație (dacă această posibilitate a fost specificată în contract).
Ceea ce nu are voie să facă proprietarul este să ceară cu mai mult de o lună în avans (dacă nu se prevede altfel în contract de închiriere).
La momentul decontării chiriei (aceasta are loc de obicei în prima săptămână a fiecărei luni), proprietarul apartamentului trebuie să elibereze chiriașului o chitanță pentru plata efectuată sau un extras de cont dacă plata a fost efectuată prin transfer bancar.
Dacă chiriașul nu plătește chiria, proprietarul are dreptul de a contacta poliția.Dacă după aceasta datoria nu este plătită, proprietarul are dreptul să ridice problema evacuării chiriașului fără scrupule.
La fel ca în majoritatea țărilor, la încheierea unui contract de închiriere, viitorul chiriaș trebuie să plătească un depozit în valoare de o rată lunară. Daca la check-out mobila si electrocasnicele raman in aceeasi stare ca la check-in, atunci depozitul se restituie integral chiriasului.
Atunci când proprietarul refuză să restituie depozitul, chiriașul are dreptul să contacteze poliția, iar apoi, pe lângă depozit, proprietarul va trebui să plătească și dobânda acumulată în perioada de întârziere.
Daca la terminarea contractului s-au constatat pagube in apartament, atunci se va deduce din depozit costul prejudiciului cauzat.
Dacă un proprietar dorește să-și vândă proprietatea, atunci prin lege trebuie mai întâi să o ofere unui chiriaș.
Cheltuielile și impozitarea veniturilor din chirii
Proprietarii de case sunt obligați să-și raporteze anual veniturile din chirie în declarația de impozit. Chiriile sunt supuse următoarelor taxe:
- impozit pe venitul din închirierea bunurilor imobiliare - o cotă de 24% (nu este prevăzută pentru nerezidenții care vizitează Spania cu o viză de scurtă durată);
- impozit individual pe bunuri imobiliare (IBI) - până la 2% din valoarea cadastrală a imobilului.
În medie, se dovedește că plata impozitelor durează anual de la 100 la 500 de euro pentru închirierea unui apartament și de la 300 la 2000 de euro pentru închirierea unei vile.
Pe lângă impozite, la cheltuielile imobiliare se adaugă și plățile pentru utilități (gaz, apă, electricitate, telefon, internet etc.). Întrebarea cine plătește pentru aceste servicii trebuie să fie convenită în prealabil între proprietar și chiriaș și reflectată și în contract. Proprietarul este responsabil pentru redecorarea și reparațiile capitale ale locuinței, iar chiriașul este responsabil pentru reparațiile curente.
Firme de închiriere
Proprietarul imobilului poate fie să-și închirieze el însuși proprietatea, fie să contacteze o companie specială de administrare, care va prelua multe probleme organizatorice contra cost.
În majoritatea cazurilor, companiile de management oferă următoarele tipuri de servicii:
- căutarea de chiriași;
- întocmirea unui contract de închiriere;
- întreținerea documentației pe perioada livrării locuinței;
- intocmirea si depunerea declaratiilor fiscale;
- consiliere;
- renovare de imobile;
- întreținerea teritoriului (curățare, curățare piscine, îngrijire gazon etc.);
- asigurarea cazurilor de neplată a plăţilor de leasing.
Comisionul companiei de administrare este de aproximativ 7-15% din taxa de inchiriere.
Pe lângă societatea de administrare, proprietarul poate contacta și o agenție imobiliară. Cu toate acestea, în acest caz, i se pot asigura doar servicii pentru o anumită cameră care este închiriată, în timp ce folosirea serviciilor unei companii de management este mai profitabilă dacă trebuie să ai grijă de întreaga clădire cu un număr mare de camere.
In cele din urma
Achiziția de imobile în Spania de la 500 de mii de euro oferă străinilor posibilitatea de a obține un permis de ședere, dar un card de rezident este departe de singurul beneficiu al unei astfel de investiții.
Afacerea de închiriere din Spania își consolidează poziția și devine mai profitabilă în fiecare an. Țara este vizitată anual de milioane de turiști din întreaga lume care, în loc de pensiuni și hoteluri, aleg din ce în ce mai mult închirieri zilnice de apartamente. Cu toate acestea, închirierea pe termen lung nu este mai puțin profitabilă.
Dacă doriți să închiriați un apartament sau o casă în Spania, ar trebui să studiați cu atenție aspectele juridice ale problemelor de închiriere atât în regatul în ansamblu, cât și în regiunile sale individuale, deoarece fiecare dintre ele are propriile nuanțe. De exemplu, în unele regiuni, înainte de a închiria o proprietate pentru închiriere pe termen scurt, trebuie să obțineți o licență specială. În plus, ar trebui să vă familiarizați în detaliu cu cotele de impozitare care sunt percepute pe veniturile din chirie în Spania, precum și cu alte costuri aferente.
