Achiziția de imobile în Germania în ultimii ani a devenit o investiție profitabilă. Prețurile și tarifele de închiriere pentru imobilele rezidențiale de aici cresc anual de la 2 la 6%, în funcție de natura primară sau secundară a fondului de locuințe, teren federal. Imobiliarele din Berlin sunt atractive nu numai pentru că acest oraș este al doilea cel mai populat din Europa, capitala Germaniei, un important centru economic și financiar. Berlinul este un oraș al științei și culturii, turismului, universităților și tehnologiilor inovatoare. În plus, există toate condițiile pentru un sejur confortabil.
Piața imobiliară din Berlin
Piața imobiliară din Berlin se caracterizează prin aceleași caracteristici ca și în Germania în ansamblu. Deci, de exemplu, principala caracteristică a imobiliarelor germane este stabilitatea prețurilor, fără salturi în sus și în jos. Închirierea imobilelor aduce dividende mici (de la 4 la 7% pe an), dar prezintă un risc minim și oferă un venit moderat, dar stabil.
În același timp, nu trebuie uitat că Berlinul este un oraș special. Aici, alături de tendințele generale germane, există nuanțe inerente doar lui. Aceste caracteristici trebuie cunoscute și luate în considerare atunci când luați în considerare opțiunile de cumpărare a unui apartament în Berlin.
Atunci când evaluezi piața imobiliară din capitala Germaniei, în primul rând, ar trebui să te concentrezi pe prețuri. Trebuie remarcat imediat că acesta este unul dintre cei mai atractivi factori.
O simplă comparație a prețurilor imobiliarelor de la Berlin cu prețurile din Londra, Paris, Roma și alte capitale europene arată că costul unui metru pătrat de locuințe este jumătate față de cel de aici - aproximativ 4.000 de euro.
Dintre cele mai mari orașe din Germania, prețurile proprietăților rezidențiale din Berlin sunt pe locul șase ca scump, după München, Frankfurt pe Main, Hamburg, Stuttgart și Dusseldorf.
Acest fapt, chiar și ținând cont de faptul că în 2021 prețurile imobiliare din Berlin au crescut în medie cu 9,6% (aceasta este cea mai mare din Germania), arată că există o anumită marjă pentru dezvoltarea ulterioară a pieței imobiliare. Decalajul prețurilor va persista ceva timp – cel puțin în următorii doi ani, ceea ce deschide oportunități pentru investiții profitabile.
Berlinul oferă o alegere: imobiliare de la un dezvoltator, locuințe secundare, apartamente și case pentru toate gusturile și abilitățile financiare. Prețurile minime încep de la 800 de euro. În case de elită din cartierele centrale ale orașului și clădiri noi - de la 3000 la 7000 de euro pe metru pătrat.
O altă caracteristică a pieței imobiliare din Berlin o reprezintă diferențele mari de calitate a locuințelor și prețurile acestora în fostele sectoare ale Berlinului de Vest și de Est.
Berlinul de Est, care poartă amprenta moștenirii socialiste a RDG, oferă imobile la prețuri mai mici decât în partea de vest a orașului. Tot aici puteți cumpăra locuințe ieftine (de la 800 la 1500 de euro pe metru pătrat), dar trebuie avut în vedere că calitatea și confortul acesteia vor fi mult inferioare apartamentelor din Berlinul de Vest.
Politica de prețuri este influențată și de zona în care se află proprietatea (sunt prestigioase și nu atât de prestigioase), cât și de gradul de accesibilitate a infrastructurii de transport urban. De exemplu, piața imobiliară se dezvoltă cel mai activ în zona inelului trenului orașului Berlin (Ring Bahn).
O caracteristică izbitoare a pieței imobiliare din Berlin este prezența unui număr mare de locuințe, care au fost construite pe vremea Kaiserului. Cererea pentru astfel de case este mare: în ciuda vechimii lor, acestea sunt situate în cartierele centrale ale orașului, restaurate, toate comunicațiile din ele au fost înlocuite cu unele moderne.
Apartamentele din astfel de case au pereți groși, tavane înalte, sunt confortabile pentru locuit, iar costul locuințelor secundare aici poate ajunge la 2000 până la 3000 de euro pe metru pătrat.
O altă diferență la Berlin este că există o creștere constantă a populației, în special în cartierele Pankow și Lichtenberg, dar puterea sa de cumpărare este inferioară celorlalte mega-orașe din Germania.
85% dintre berlinezi locuiesc în locuințe închiriate. În ultimii ani, a existat o tendință de reducere a părții din fondul de locuințe care a fost închiriată anterior. Vorbim de mii de apartamente: investitori, cumpărând locuințe mai ieftine, investesc în ele, le transformă în apartamente de lux și le vând străinilor bogați.
Acest lucru, precum și creșterea prețurilor de închiriere (2021 - 11,6 euro, 2021 - 12 euro, 2021 - 12,3 euro pe metru pătrat), îi face pe berlinezi să caute locuințe mai accesibile la periferia orașului și să trimită proteste către administrația orașului. .
Pentru a reduce penuria de locuințe, în special clasa economică, în Berlin, este necesar să se pună în funcțiune zece mii de apartamente anual; în 2021 au fost emise autorizații de construcție pentru doar 4.420 de obiecte.
Unul dintre motivele imposibilității de a construi mai mult este lipsa terenului. Acest lucru a dus și la o creștere a prețurilor terenurilor. Deci, în 2021, prețul mediu pentru un teren era de 480 de euro pe metru pătrat, în 2021 a urcat la 650 de euro.
Fapt interesant. Berlinul nu are un singur centru, lucru obișnuit pentru majoritatea capitalelor lumii. După sfârșitul celui de-al Doilea Război Mondial și împărțirea Berlinului în două zone, fiecare dintre ele avea propriul său centru. În est, cartierul vechi al orașului Berlin-Mitte a devenit centrul, în vest - suburbia Charlottenburg. Astăzi, se formează un nou centru al Berlinului - în zona Potsdamer Platz.
Principalii actori de pe piața imobiliară din Berlin sunt:
- firme germane care investesc în imobiliare;
- cetățeni germani care doresc să-și păstreze economiile și să primească un fel de venit stabil;
- investitori străini; cetățenii Federației Ruse reprezintă 5% dintre ei.
Băncile germane acordă de bunăvoie împrumuturi atât cetățenilor germani, cât și străinilor: ratele ipotecarelor sunt printre cele mai mici din Europa - de la 0,8 la 2% pentru cetățenii germani și 3-5% - pentru cetățenii străini.
Diviziuni administrative ale Berlinului
Berlinul are statut egal cu un stat federal, acoperă o suprafață de 893 mp. km. Structura administrativ-teritorială a orașului cuprinde 12 raioane (Bezirk), care, la rândul lor, sunt împărțite în 95 de raioane (Ortsteile).
Prețurile medii ale proprietăților în Berlin (2021)
| District administrativ | District | Cumpărare apartamente, euro/m² | Chirie apartamente, euro/m² |
|---|---|---|---|
| Mitte | Mitte | 6757 | 15,75 |
| Charlottenburg Wilmersdorf | Charlottenburg | 4474 | 12,71 |
| Steglitz-Zehlendorf | Wilmersdorf Grunewald Dahlem Zehlendorf Steglitz | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| Pankov | Prenzlauer Berg Pankov | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| Friedrichshain Kreuzberg | Friedrichshain Kreuzberg | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| Lichtenberg | Lichtenberg | 4015 | 10,29 |
| Tempelhof-Schöneberg | Tempelhof Schoneberg | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| Treptow-Köpen | Köpenick | 3845 | 8,92-11,34 |
| Reinickendorf | Tegel | 3344 | 10,33 |
| Marzahn-Hellersdorf | Marzahn | 3316 | 8,01 |
| Spandau | Spandau | 2744 | 8,60 |
| Neukölln | Neukölln | 3558 | 11,25 |
Mitte - „Inima Berlinului”
Cartierul Mitte este situat chiar în centrul Berlinului, pe ambele maluri ale Spree. Este în același timp centrul vieții culturale, de afaceri, politice și turistice a orașului. În timpul celui de-al Doilea Război Mondial, cartierul a fost aproape complet distrus, reconstrucția a fost finalizată în anii 1990: Friedrichstrasse, Hack Palaces, Cancelaria Reich, Alexanderplatz.
Zona este plină de obiective turistice (Poarta Brandenburg, Galeriile Lafayette, Insula Muzeelor și altele), restaurante, cabaret, săli de concerte. Aici se află și birouri guvernamentale.
Prețurile imobiliarelor din zonă sunt cele mai mari din Berlin; aici este deosebit de scump imobilul fondului de locuințe secundare. Mărimea tarifelor variază în funcție de zonă și variază în medie de la 4800 la 8500 euro pe mp. Apartamentul cu o cameră (38 mp) poate costa între 200 și 300 de mii de euro.
Închirierea unui spațiu de locuit va costa între 14-29 de euro pe metru pătrat pe lună și mai mult. Deci, costul închirierii unui apartament nou cu o cameră, fără utilități (18 mp.m) in centru poate ajunge la 522 euro pe luna, o casa noua (100 mp) - 1850 euro.
Friedrichshain-Kreuzberg
De la mijlocul anilor 1960. districtul Kreuzberg (Friedrichshain-Kreuzberg) a devenit capitala mișcărilor subculturale de tineret (hippii, skinheads, punks etc.). De atunci, aici locuiesc mulți tineri și studenți. În 2001, regiunea de est a Friedrichshain a fost anexată districtului.
Astăzi are cea mai mare densitate a populației din Berlin - de trei ori media orașului. Aici sunt concentrate majoritatea cluburilor de noapte, barurilor și, pur și simplu, restaurante, pensiuni.
70% din toate clădirile noi (mai mult de 4.000 de apartamente) din district vor fi construite în Friedrichshain. Costul unui apartament în clădiri noi este de la 3 la 6 mii de euro pe mp, pe piața secundară - de la 2500 la 6500 de euro. Deci, un apartament cu 2 camere (55,5 mp) construit în 1920 costă 292 mii euro. Chiria este de la 12 la 14 euro pe mp pe lună.
Pankow - locul unde locuiesc boemii berlinez
Pankow (Pankow) ocupă locul al doilea în rândul districtelor Berlinului ca suprafață și primul ca populație - 400 de mii de locuitori, majoritatea cetățeni bogați ai Germaniei, etnici germani. Cartierul se remarcă printr-un număr mare de piețe, parcuri, iazuri și o bună situație ecologică. Mai devreme, liderii RDG locuiau în această zonă. Majoritatea clădirilor au fost construite în prima jumătate a secolului al XX-lea, incluzând peste 300 de monumente culturale.
Prețurile imobiliarelor și închirierii sunt mari, mai ales în zona Prenzlauer Berg: în clădiri noi - de la 3 la 6 mii de euro pe metru pătrat, în case vechi - de la 2500 la 4500. Zona are potențialul de terenuri libere pentru construcție. Pretul de inchiriere variaza intre 10 si 13,30 euro pe mp. În cartierul Pankow, un apartament cu o cameră (36 mp) va costa 374 de euro pe lună, în Prenzlauer-Berg același apartament va costa 482 de euro.
Charlottenburg-Wilmersdorf - centru de elită
Charlottenburg-Wilmersdorf - una dintre cele mai la modă zone, ocupă locul patru ca populație. Multe buticuri, restaurante, hoteluri, clădiri de birouri sunt concentrate aici. În cartier se află Palatul Charlottenburg, Stadionul Olimpic, Opera din Berlin.
Cea mai prestigioasă zonă este Grunewald. Casele de elită sunt situate pe malul lacurilor Wannsee și Nicholassee, în pădure. Suprafața apartamentelor depășește media orașului.
Clădirea este densă. Se execută clădiri noi doar în segmentul premium.
Prețurile imobiliarelor sunt printre cele mai mari din Berlin: pentru apartamentele noi pornesc de la 5.000 de euro pe mp. Pretul unei vile modeste cu doua camere cu piscina construita in 2021 (46 mp) in zona Wilmersdorf este de 3544 euro pe mp, in Grunewald - de la 6040 euro si mai mult.
Fondul de locuințe secundare - de la 4500 la 8500 euro pe mp. Prețurile de închiriere, excluzând facturile la utilități, variază de la 12,41 la 13,90 euro pe mp.
Spandau
Spandau este cartierul cel mai puțin populat din Berlin cu cele mai mici prețuri imobiliare. Districtul este situat departe de mijloacele de transport. Din 2021, există o tendință ca prețurile să crească cu 27%. Așadar, astăzi apartamentele noi se vând la prețuri cuprinse între 3000 și 6000 de euro pe metru pătrat (cu o garanție de calitate de cinci ani).
Apartamente vechi - de la 2500 la 4500 euro pe mp.
Închirierea unui apartament cu o cameră (37 mp) construit în 1900 va costa 86,50 euro pe lună, similar unui apartament construit în 1954 - 89 euro.
Zona este renumită pentru parcurile și lacurile sale, condiții ideale pentru recreere în aer liber. În fiecare an, mii de turiști și berlinezi se adună aici pentru târgul de Crăciun.
Printre obiectivele turistice, un loc aparte ocupă Cetatea cu douăsprezece laturi din secolele XIII-XVI. și Orașul Vechi. Există și o închisoare pentru foști naziști Spandau.
Steglitz-Zehlendorf
Districtul Steglitz-Zehlendorf este situat în sud-vestul orașului și este unul dintre cele mai prestigioase. Abundă în parcuri, păduri, lacuri. Aici se află vile, conace și case cu 5 camere din Berlin.
Lacul Grosse Wansee este renumit pentru regatele sale de yachting și plaja Strandbad, unde orice berlinez se poate relaxa.
În Dahlem se află Universitatea Liberă din Berlin, grădina botanică, turnul Bierpinsel de 46 de metri. Sunt puține proiecte de construcție - 9 (pentru 675 de apartamente). Motivul este lipsa terenului liber pentru construcție.
Apartamentele noi se vând la un preț de 4500 euro pe metru pătrat, fond de locuințe secundare - de la 3 mii la 8500 pe metru pătrat.
Prețurile proprietăților sunt mai mari în zona Zehlendorf. Deci, o vilă de elită (470 mp) construită în 2001 va costa 2 milioane 495 mii euro, iar o vilă construită în 1922 (310 mp) - 1 milion 249 mii.
Chiria locuinței aici variază de la 10,50 până la 13 euro pe mp.
Tempelhof-Schoneberg
Tempelhof-Schoneberg este al doilea cel mai populat district situat în sudul Berlinului. Aceasta este o zonă tipic europeană: nu departe de centru, piața imobiliară poate satisface toate gusturile: clădiri vechi, case de lux, case de oraș, zgârie-nori. În consecință, prețurile pentru fondul de locuințe noi sunt de 3000-6000 euro pe mp. Fondul de locuințe secundare este mai ieftin: de la 2500 la 4500 euro pe mp.
Prețul de închiriere crește anual: de la 8,50 euro în 2021 la 12,20 euro pe mp. metru în 2021
Viața culturală este bogată - săli de concerte, centre comerciale și de divertisment, o grădină zoologică, există și multe magazine, baruri, cluburi de noapte.
Există un procent mare de tineri studenți în district. Nivelul de siguranță și toleranță este evidențiat de faptul că acesta este cel mai „homosexual” cartier al Berlinului. Aici trăiesc majoritatea reprezentanților sexualității netradiționale, care s-au mutat în Germania din SUA, Anlia, Italia și alte țări.
Zona cea mai activ dezvoltată este Schöneberg.
Neukölln - Berlin turc
Neukolln este cel mai multicultural cartier din Berlin și are reputația de a fi cel mai plin de crimă din oraș. Aproximativ o treime din populație sunt imigranți din Turcia, țări arabe, Polonia, România. De asemenea, găzduiește mulți tineri și studenți.
Prețurile proprietăților de clasă economică de aici erau printre cele mai mici din Berlin. Din 2021, situația s-a schimbat și ritmul de creștere a prețurilor și chiriilor pentru locuințe a depășit 17%, depășind restul cartierelor din Berlin.
Astăzi, prețurile pentru apartamentele noi de aici au atins nivelul de 3000–4500 de euro pe metru pătrat, pentru apartamentele vechi - de la 2000 la 4000 de euro.
Preturile casei - de la 1200 euro pe mp. Închirierea unei case private cu 5 camere (130 mp) construită în 2021 va costa 1650 de euro pe lună.
Construcția este în curs de desfășurare în raion.
Neukölln a suferit cu greu de pe urma bombardamentelor din timpul celui de-al Doilea Război Mondial, datorită cărora au supraviețuit un număr mare de clădiri de la sfârșitul secolelor XVIII-XIX.
Treptow-Köpenick
District (Treptow-Kopenick) - cel mai mare din Berlin. Densitatea populației este cea mai mică din oraș. Cea mai mare parte a teritoriului acestui district periferic este ocupată de păduri, parcuri (dintre care cel mai faimos este Treptover), lacuri și râuri.
O oarecare distanță față de centru are și caracteristici pozitive: aer curat, condiții de mediu favorabile. Acest lucru a făcut din cartier un loc preferat de vacanță pentru berlinezi.
Printre obiectivele turistice, putem aminti sculpturile Molecule Man (simbol al unificării Germaniei), monument al soldatului-eliberator sovietic.
În zona Köpenick există un palat baroc, o primărie, un număr mare de cafenele, pub-uri, restaurante.
Prețurile imobiliarelor pentru fondul de locuințe secundare nu diferă mult de celelalte raioane - de la 3.000 la 6.500 de euro pe mp. Pentru apartamente noi confortabile (Köpenick) - de la 4000 la 8500 de euro.
Dintre cartierele periferice, aici sunt cele mai mari clădiri noi din Berlin: 38 de proiecte pentru 5700 de apartamente. Prețurile de închiriere sunt încă disponibile - de la 8,92 la 11,34 euro pe mp.
Marzahn-Hellersdorf
Marzahn-Hellersdorf nu este foarte popular printre turiști, deși există Parcul Palatului Biesdorf și Parcul Marzahn. Aceasta este o zonă rezidențială tipică cu case tipice din panouri, care au fost construite în epoca RDG.
Districtul este adesea numit cel mai vorbitor de limbă rusă: pe lângă foștii cetățeni ai RDG care au studiat limba rusă la școală, aici locuiesc mulți imigranți din CSI.
Modernizarea fondului de locuințe din Marzahn a început în anii 1990.Fondul de locuințe secundare este mai ieftin aici - de la 2.000 la 3.000 de euro pe mp, clădirile noi sunt mai scumpe - de la 2.500 la 4.000 de euro.
Chiria este cea mai accesibilă din Berlin, deși în 2021 a crescut cu 10,6%: 8,50-8,60 euro pe metru pătrat.
Cumpărarea unei clădiri rezidențiale (150 mp) construită în 1982 va costa 295 mii euro.
Lichtenberg - „Berlinul în miniatură”
Districtul de est al Berlinului Lichtenberg (lângă Alexanderplatz) este zona cu cea mai rapidă creștere din oraș. Aproape jumătate din populația districtului provine din țările CSI.
Okrug ocupă un loc de frunte în numărul de clădiri noi - există 2.920 de apartamente la 100 de mii de locuitori (în oraș în ansamblu - 890).
Cartierul este un mic model al Berlinului. Există puțin din toate aici: cartiere de afaceri, supermarketuri, restaurante, cafenele, pub-uri, grădina zoologică Friedrichsfelde, un castel vechi, Muzeul de Istorie a Războiului Berlin-Karlhorst.
Prețurile de cazare sunt similare cu cele din Marzahn-Hellersdorf. Cazare lunara intr-o casa cu trei etaje (154 mp) Construita in 2021 va costa 1498 euro. Chiria pentru imobilele rezidențiale din raion este în medie de la 10 la 12 euro pe mp pe lună.
Reinikkendorf - picnic în port
Districtul periferic Reinickendorf este situat în partea de nord-vest a Berlinului. Cea mai mare parte a districtului este ocupată de o zonă industrială, păduri și lacuri. Această împrejurare afectează prețurile imobiliare din district, acestea fiind mai puțin ridicate în comparație cu alte cartiere ale Berlinului: de la 3000 de euro pe metru pătrat în clădirile noi și 2500–4500 - în fondul de locuințe vechi.
Ritmul de construcție este scăzut: nu există suficient teren liber pentru construirea de locuințe.
Dintre atracții, trebuie menționate Palatul Tegel și centrul de cultură și divertisment Tegel Port. Mai multe ansambluri rezidentiale sunt situate pe malul lacurilor si pe insula Humboldt. Costul unui apartament aici este în medie de aproximativ 3400 mii euro pe mp, chirie - până la 10,35 euro pe mp. Trebuie remarcat faptul că acești indicatori tind să crească.
Imobil comercial: riscuri și caracteristici
Berlinul (ca și Germania în general) atrage investitori străini prin factori precum:
- stabilitate și minimizarea riscurilor - de zeci de ani economia germană se dezvoltă fără crize, prăbușiri ale prețurilor imobiliare;
- ordinea si respectarea legilor - toate mecanismele legate de achizitie, documentatie, inchiriere ulterioara sunt reglate fin la automatism, nu exista discriminari sau restrictii pentru investitorii straini;
- creștere stabilă a prețurilor imobiliare (este important să profităm de momentul înainte ca prețurile să atingă apogeul);
- disponibilitate - este posibil să găsiți un obiect pentru investiție, cu un buget de până la 100 de mii de euro, dobânzi mici la credite. Factura medie pentru investitorii ruși este de 200-300 de mii de euro pe apartament.
Statisticile arată că cetățenii străini investesc cel mai adesea în:
- birouri - din cauza cresterii chiriei, profitabilitatea a scazut la 3-4% pe an;
- imobiliare de retail – aduce până la 3-4% din venit pe an, dar există o tendință descendentă a profitabilității;
- spații de depozitare - până la 5-6% pe an;
- locuințe pentru închiriere ulterioară. Creșterea prețurilor locuințelor a determinat și o creștere a ratelor de închiriere, în legătură cu care profitabilitatea variază între 5 și 7% din profit pe an.
Astfel, cel mai profitabil pentru investiții imobiliare comerciale din Berlin astăzi este reprezentat de blocurile de apartamente: mă refer la achiziționarea întregii case în ansamblu, apartamente la un etaj separat sau o intrare separată.
Tendințele actuale de pe piața imobiliară din Berlin indică o creștere continuă a ratelor de închiriere: o creștere a proceselor de migrație, un deficit de locuințe și spațiu liber pentru construcții și alți factori nu vor contribui la scăderea acestora.
Fondul de locuințe german, inclusiv cele secundare, se distinge prin standarde ridicate și calitate. Contractele de închiriere pe termen lung (5 ani sau mai mult) permit estimarea veniturilor de la 5 la 7% pe an.
Un alt tip de investitie, mai profitabila, dar si cu risc mai mare, este achizitionarea de terenuri pentru constructia de case noi; odată cu creșterea costului terenului, profitabilitatea unor astfel de proiecte a scăzut de la 18 la 12% pe an.
Opțiunea de mijloc este atunci când investitorul, după ce a contractat un împrumut, după finalizarea construcției de locuințe (în special apartamente mici de 20-30 mp) nu îl vinde. În acest caz, casa rămâne la investitor, care închiriază apartamentele. Împrumutul este refinanțat la o rată mai mică, iar chiria acoperă toate plățile împrumutului.
Să rezumam
Achiziționarea de către cetățenii CSI a proprietăților imobiliare din Berlin, ținând cont de situația actuală a pieței, este o investiție de capital promițătoare. Fezabilitatea economică este fără îndoială: prețurile din Berlin nu au ajuns încă din urmă cu alte capitale europene, economia germană se dezvoltă constant și este în vigoare o politică de favorizare a investitorilor străini din partea guvernului și a băncilor.
Un bloc de apartamente va aduce un venit garantat stabil de 5-7% pe an în absența riscurilor, vânzarea de cabane - până la 12% cu risc minim.
Pe lângă componenta economică, deținerea imobiliară din Berlin are avantaje suplimentare: locuința în Berlin este confortabilă și plăcută și este mai ușor pentru un proprietar imobiliar să obțină o viză cu intrări multiple în Germania sau un permis de ședere.
Prețurile imobiliarelor din Berlin depind de prestigiul zonelor. Cele mai atractive sunt Mitte, Charlottenburg, Grunewald, Zelendorf. Nivelul prețurilor este influențat de apropierea de centru și de comunicațiile de transport, de momentul construirii locuințelor: prețuri mai mari pentru clădirile care au fost construite înainte de anii 1920. și după 2021
