Practica arată că cumpărarea de bunuri imobiliare în Germania este o investiție profitabilă. Indiferent de scopul încheierii unei tranzacții - pentru propria dvs. reședință sau ca investiție în viitor - creșterea constantă a prețurilor imobiliare în Germania vă va ajuta să compensați rapid costurile. În această situație, creditele ipotecare din Germania în 2021 sunt atractive nu numai pentru cetățenii germani, ci și pentru străini, inclusiv pentru ruși. Ratele dobânzilor la creditele ipotecare din Germania sunt acum una dintre cele mai scăzute din istoria creditelor pentru locuințe din țară, iar acest lucru se întâmplă cu o cerere în continuă creștere pentru locuințe.
Imobiliare în Germania și ipoteci
Cererea de imobiliare în Germania depășește oferta. Pe piata este aproape imposibil sa gasesti cladiri noi in proiectele finalizate. Printre oferte sunt dominate de apartamentele in cladiri a caror constructie este doar planificata sau se va finaliza in 2-3 ani (cumparare in afara planului).
Răspândirea prețurilor imobiliare în Germania este mare: acestea cresc în direcția de la estul țării spre vest. Cele mai scumpe locuințe din Bavaria, Munchen: de la 4 mii de euro pe metru pătrat. Costul spațiului de locuit în clădirile noi din Berlin începe de la 2.500 de euro pe metru pătrat. Prețurile imobiliarelor pentru locuințe secundare încep de la 1500 de euro.
Creșterea anuală a prețurilor și a ratelor de închiriere pentru imobile în Germania variază de la 4 la 6 și, respectiv, de la 2 la 3%, în funcție de statul federal.
Achiziționarea de locuințe sau spații comerciale necesită o sumă destul de substanțială. Băncile germane sunt gata să ofere un împrumut ipotecar nu numai cetățenilor Germaniei, ci și nerezidenților din țară: întreaga sumă pentru achiziționarea de bunuri imobiliare deja construite sau în mai multe tranșe - în cazul achiziționării unei clădiri neterminate, pe măsură ce se construiește.
Dobânzile ipotecare din Germania sunt printre cele mai scăzute din Europa - de la 0,8 la 2% pentru cetățenii germani, de la 3 la 5% - pentru străini.
Faceți un sondaj sociologic!
Ipoteci pentru străini: condiții, termeni și rate
Cetăţenii străini au posibilitatea de a contracta împrumuturi şi de a cumpăra un apartament cu un credit ipotecar în Germania.
Aflați cum să obțineți un împrumut în Germania în 2021.
Băncile germane răspund nevoilor clienților din străinătate, atât persoane fizice, cât și juridice, mai ales dacă valoarea tranzacției depășește 100 de mii de euro.
Condițiile de credit pot fi specifice fiecărui client. Acordul ține cont de o serie de factori: solvabilitatea cumpărătorului, valoarea avansului, istoricul de credit al clientului, starea și locația apartamentului.
Prima ipotecă pentru un cetățean străin în Germania este mai greu de obținut decât cele ulterioare. La înregistrare, trebuie să plătiți de la 40 la 50% din costul total.
Dacă clientul dorește să mărească suma, atunci banca, de regulă, se întâlnește la jumătate și rata dobânzii în acest caz va fi redusă. Odată cu înregistrările ulterioare ale ipotecii, avansul poate să nu mai fie solicitat sau să nu depășească 20% din valoarea totală a imobilului.
Printre alte condiții ale băncilor germane către client, cele mai frecvente sunt:
- prezența de peste doi ani a unui cont deschis într-o bancă din Germania, la care clientul a depus în mod regulat fonduri;
- varsta clientului - de la 21 la 65 de ani;
- confirmarea veniturilor pe teritoriul Republicii Federale Germania (inclusiv din închirierea de bunuri imobiliare). Ipotecile pentru străini din Germania vor deveni disponibile la depunerea unei declarații de venit la bancă pe ultimele șase luni, de la antreprenori - extrase de cont pentru ultimii doi ani;
- furnizarea de confirmare a disponibilității plăților de pensie alimentară, împrumuturi. Conform legislației germane, rambursările împrumutului nu trebuie să depășească 35% din venitul lunar al unui client.
Vă puteți familiariza cu starea pieței imobiliare din diferite orașe din Germania în ceea ce privește chiria și toate întrebările legate de acest subiect în secțiunea „Imobiliare”.
Scadența împrumutului este de la cinci la treizeci de ani. De reținut că, conform legislației germane, imobilele rămân la dispoziția băncii până la rambursarea integrală a ipotecii.
Cum să obțineți un credit ipotecar pentru un cetățean străin
Atunci când decideți asupra cooperării cu una sau alta bancă din Germania, merită să luați în considerare stabilitatea, onestitatea și integritatea băncilor germane: totul este calculat cu scrupulozitate, sunt luate în considerare toate nuanțele posibile. Nu va fi posibil să obțineți urgent un credit ipotecar în Germania. Obținerea unui credit ipotecar este un proces pe îndelete, în mai multe etape, în care ar trebui să alegeți cea mai bună opțiune.
Pasul unu: analiza propunerilor
Căutarea unor condiții de împrumut mai favorabile presupune utilizarea activă a concurenței existente în sectorul bancar din Germania. Într-o astfel de situație, mai corect ar fi să nu fim leneși, limitându-ne la două-trei bănci, ci să găsim timp să vizităm 10 până la 15 instituții. Acest lucru va crește semnificativ probabilitatea ca opțiunea cea mai potrivită să fie găsită.
Deci, printre propunerile primite de la bănci vor fi și altele mai profitabile, care pot fi menționate în comunicarea cu reprezentanții altor structuri. Într-o astfel de situație, unele bănci pot conveni condiții mai favorabile pentru client: scăderea ușoară a dobânzii, oferirea altor bonusuri (modificare gratuită a ratei de rambursare și altele) pentru a ocoli concurentul.
Când analizați propunerile, trebuie să aveți în vedere că în Germania băncile oferă împrumuturi pentru rambursare sau împrumuturi de anuitate cu rate ale dobânzii pe 5, 10, 15, 20 de ani (fiecare noi cinci ani duc la o creștere de 0,5%). Aceasta înseamnă că, indiferent de momentul în care se fac plăți – la începutul sau la sfârșitul împrumutului, sumele acestora vor fi constante.
Atunci când analizați ofertele, ar trebui să acordați atenție caracteristicilor proprietății. Banca va fi interesată în primul rând de acestea, evaluând propriile riscuri. Se poate conta pe o rată scăzută a creditului atunci când riscurile băncii sunt reduse, de exemplu, dacă obiectul achiziționat:
- Construit recent - în Germania, clădirile sunt garantate o sută de ani;
- situat intr-o locatie buna din punct de vedere ecologic, proximitatea de centrul orasului, logistica;
- menite să genereze venituri pasive – sediul va fi închiriat.
Cele mai populare moduri de a găsi imobiliare în Germania:
- firme imobiliare. Adresele companiilor care vând proprietăți imobiliare pot fi obținute pe site-ul portalului de informații și referințe al Republicii Federale Germania;
- site-uri web specializate: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- licitatii;
- brokeri și reclame private.
Dintre oferte, cele mai accesibile prețuri sunt pentru așa-numitele case pe rând (Reihehäuser) și apartamente de oraș (Eigentumswohnung). Preturi mai mari pentru case cu doua familii (Doppelhaus) si cabane decomandate (Einfamilienhaus). Cumpărarea spațiilor într-o casă veche (Altbauhauser), în ciuda spiritului antichității și, de regulă, a amplasării în cartierele centrale ale orașului, poate avea unele dezavantaje: comunicații vechi și problematice, lipsă de confort. Trebuie avut în vedere că la cumpărarea unui apartament care este închiriat, va fi dificil să ridici plata sau să evacuați chiriașii înainte de expirarea contractului.
Pasul doi: pregătirea documentelor necesare
Solicitarea unui împrumut trebuie să fie însoțită de furnizarea unui număr de documente. O persoană trebuie să prezinte:
- pașaport internațional și pașaport intern (precum și copiile acestora);
- chestionar (Selbstauskunft);
- un extras de cont care confirmă prezența capitalului inițial;
- documente justificative de la banca privind cuantumul salariului pe ultimele trei luni;
- Înapoierea taxei;
- descrierea proprietății;
- rezultatele unei evaluări independente a valorii obiectului.
O entitate juridică va solicita:
- Înapoierea taxei;
- bilanţ pe doi ani;
- producția curentă și analiza economică a afacerii (BWA);
- descrierea proprietății.
Lista documentelor solicitate nu este definitivă și poate diferi în funcție de cerințele băncii.
Pasul trei: deschiderea unui cont bancar și completarea acestuia
Plata pentru imobile în Germania se poate face exclusiv printr-o bancă, inclusiv prin Sberbank din Rusia - prin transfer bancar. Pentru a obține un credit ipotecar, un cetățean străin trebuie să aibă / să deschidă un cont la o bancă germană. Acest lucru necesită prezența personală a clientului („legitimarea poștală” se aplică numai cetățenilor germani).
Pentru a deschide un cont, veți avea nevoie de originale și copii ale pașaportului dumneavoastră internațional și ale pașaportului civil intern, de înregistrare și formulare bancare completate. Unele bănci pot cere o referință-recomandare, deoarece în Germania încearcă să se ocupe de capital „curat”.
Se deschide contul în euro și se încheie acordul corespunzător. Puteți depune bani într-un cont nou în ziua deschiderii acestuia.
Pasul patru: încheierea contractului
După ce s-a convenit asupra tuturor condițiilor, este rândul să încheiem un acord pentru obținerea unui credit ipotecar. Temeiul legal pentru aceasta este Codul civil german (paragrafele 601-610) și Legea privind băncile ipotecare (paragrafele 14-16, 19).
Contractul de credit ipotecar trebuie să conțină informații:
- asupra cuantumului împrumutului acordat: suma împrumutului și dobânzile deduse din acesta pentru împrumut și alte costuri;
- privind condițiile de acordare a unei ipoteci și plățile necesare: începerea plății dobânzii la împrumut, momentul plății, cuantumul ratelor lunare, calculul cotelor ratei dobânzii și ratelor pentru rambursare a organismului de credit;
- asupra modului de achitare a ipotecii;
- respectarea condițiilor pentru obținerea unui credit ipotecar - o înscriere în cartea funciară, confirmarea solvabilității debitorului, încheierea unui contract de asigurare;
- la rezilierea contractului: acțiuni ale părților după expirarea termenului, condiții de prelungire a împrumutului de către bancă, consecințe pentru debitor în caz de întârziere a plății, condiții de reziliere a contractului.
Condiții de înregistrare a unei ipoteci în Germania
Procesarea împrumutului are loc în decurs de o lună sau mai mult. În prima etapă, trebuie să pregătiți documentele necesare pentru înregistrare, care durează aproximativ două săptămâni. În același timp, merită să cunoaștem mai bine piața de aprovizionare.
Atunci ar trebui să vizitați personal (pentru străini această condiție este obligatorie) mai multe bănci și să vă familiarizați cu condițiile și ratele dobânzilor, să solicitați un credit ipotecar - acest lucru poate dura de la două până la patru zile sau mai mult.
Așteptarea rezultatelor unei decizii privind acordarea unui credit ipotecar în urma negocierilor preliminare cu mai multe bănci poate dura până la 4 săptămâni. În ultima etapă, va trebui să alegeți cea mai avantajoasă ofertă, să vă deschideți un cont și să faceți o depunere la o bancă aleasă.
Costuri suplimentare la cumpărarea de imobile în Germania
Toți cei care urmează să cumpere o casă cu credit în Germania ar trebui să țină cont de necesitatea de a suporta costuri suplimentare în plus față de prețul convenit. În primul rând, noul proprietar trebuie înscris în cartea funciară (Grundbuchauszug). Pentru a face acest lucru, trebuie să plătiți impozit pe bunuri imobiliare.
Cota de impozit pe prețul de achiziție, în funcție de locația obiectului de cumpărare, poate varia de la 3,5% (Saxonia) la 6,5% (Renania de Nord-Westfalia). Legea germană impune ca această taxă să fie plătită în solidar de către cumpărător și vânzător.
În plus, cumpărătorul plătește pentru:
- reînregistrarea drepturilor de proprietate - de la 0,5 la 1% din valoarea achiziției;
- servicii notariale - de la 1,5 la 3%;
- comision broker / agent imobiliar - de la 3 la 6% (uneori împreună cu vânzătorul). Obiectele ieftine se plătesc la tarife fixe de la 1.500 la 5 mii de euro;
- alte cheltuieli (pentru înregistrare, întocmirea extraselor din cartea funciară, menținerea unui cont bancar de 150 euro pe an).
Înregistrarea unui credit ipotecar implică și costuri suplimentare:
- 1% din valoarea creditului (pentru înregistrare);
- plata pentru o evaluare independentă a obiectului - 1–2 mii de euro;
- Due Diligence (auditul unui obiect) - de la 0,5 la 1,5% din valoarea acestuia.
Citiți mai multe despre taxe atunci când cumpărați imobile în Germania aici.
Rambursarea unui credit ipotecar în Germania
Rambursarea anticipată a ipotecii nu este profitabilă pentru bancă - își pierde profitul. Dar într-un mediu competitiv, instituțiile bancare trebuie să fie flexibile. Din acest motiv, băncile germane oferă clienților opțiuni de rambursare anticipată. Un articol relevant este inclus în acord, de exemplu, anual, pe lângă plățile de anuitate, pentru a rambursa 10% din organismul de împrumut.
Rate, Zinsen și Tilgung: ce sunt
Schema de calcul a plăților unui împrumut ipotecar de anuitate este transparentă: plata totală anuală (Rata) constă din două sume: Zinsen - dobânda băncii la suma împrumutului și Tilgung - procentul anual al organismului de credit.
Împărțind această sumă la 12 (în funcție de numărul de luni), puteți calcula cheltuiala lunară. Mărimea plății anuității nu se schimbă: în cadrul acesteia, Zinsen este în continuă scădere, în timp ce Tilgung este în creștere.
Un model tipic german de creditare ipotecară arată astfel:
- un client cu posibilitatea de a depune 600 de euro lunar ca plata contracta un credit de 100 de mii de euro pe zece ani.
- Banca a stabilit o rată de plată de 3,22% pe an (3.220 de euro) cu o plată lunară de 268 de euro și 33 de cenți.
- În acest caz, 331 de euro 67 de cenți pe lună sau aproximativ 4 mii de euro pe an (ceea ce se va ridica la 4% Tilgung) rămâne să ramburseze organismul de împrumut.
- Băncile germane caută să reducă Tilgung (oferind 1%), iar dacă clientul persistă să mărească acest indicator, ele măresc dobânda, „penalizandu-l” astfel pe debitor.
Sondertilgung - capacitatea de a rambursa rapid organismul de împrumut
Cetăţenii străini care au contractat un credit ipotecar în Germania pentru a cumpăra proprietăţi imobiliare îşi pot reduce plăţile totale ale împrumutului. Concurența ridicată obligă majoritatea băncilor ipotecare să ofere clienților lor o astfel de oportunitate. Pentru a face acest lucru, este necesar să introduceți o clauză privind Sondertilgung-Möglichkeiten la încheierea unui contract.
Această clauză vă dă dreptul la o rambursare anuală neprogramată a unei părți din împrumut. Înainte de a semna acordul, ar trebui să includeți în acesta procentul unei astfel de rambursări - să plătiți până la 3 și mai mult la sută din suma împrumutului.
Totul depinde de modul de negociere. Cu abordarea corectă, puteți crește dimensiunea unor astfel de plăți la 5-7%. Dar această sumă nu este necesară: puteți face depozite mai mici sau puteți să nu faceți bani deloc, dar când apar câștiguri suplimentare sau capital liber, acesta poate fi folosit pentru achitarea datoriei fără penalități.
Rezumând
Băncile ipotecare din Germania oferă în mod activ împrumuturi nu numai cetățenilor germani, ci și străinilor. Ipoteca continuă să fie unul dintre cele mai populare mecanisme de achiziție de imobile aici.
Germania este una dintre cele trei țări europene cu cele mai mici dobânzi. Se acordă preferință ipotecilor de anuitate cu plăți lunare fixe.
Străinii care cumpără locuințe în clădiri noi pentru închiriere sau pentru ei înșiși au șanse mai mari să obțină un credit ipotecar. În 2021, nu există obstacole pentru ca un cetățean rus să ia o ipotecă în Germania.
Principalele condiții pe care băncile le pun străinilor pentru obținerea unui credit ipotecar sunt absența capitalului „murdar” și minimizarea riscurilor. În același timp, beneficiază băncile ipotecare (din 1900, nicio astfel de bancă nu a dat faliment), iar debitorii trebuie să plătească timp de zeci de ani.
