Imobilul din Duisburg și oportunitățile de a investi profitabil în el au fost discutate de investitori de mult timp. De-a lungul deceniilor, numeroase fabrici industriale au planat deasupra caselor și au transformat cartierele în locuri neatractive de locuit, ceea ce a făcut ca populația să scadă în mod constant. Dar, în ultimii ani, în Duisburg au apărut mai multe zone de dezvoltare, iar autoritățile au abordat probleme de infrastructură, ceea ce i-a făcut pe investitori să se gândească la perspectivele pieței imobiliare locale.
Caracteristicile pieței imobiliare din orașul Duisburg
Duisburg este un oraș independent din regiunea industrială Ruhr din vestul Germaniei, aparținând statului federal Renania de Nord-Westfalia. Este situat pe malul drept al Rinului, unde Ruhr și Emscher se varsă în râu. Duisburg este situat în zona metropolitană Rin-Ruhr cu o populație de aproximativ 10 milioane și aparține atât regiunii Rin de Jos, cât și regiunii Ruhr.
Duisburg are o populație de 499.845 de locuitori (la 31 decembrie 2021), fiind al cincilea oraș ca mărime din Renania de Nord-Westfalia.
În secolul al XIX-lea, datorită poziționării sale avantajoase la gura de vărsare a râului Ruhr, prezenței portului și a proximității zăcămintelor de cărbune, Duisburg a crescut de la industria metalurgică într-o zonă industrială importantă. Portul fluvial local este considerat cel mai mare port interior din lume.
Aspectul orașului, arhitectura
În timpul celui de-al doilea război mondial, Duisburg și-a pierdut aproape toate structurile sale arhitecturale. Doar temeliile Palatinatului din secolele X-XII, zidurile orașului din secolele XII-XIII, Catedrala Mântuitorului în stil târziere din 1415, Casa cu trei limbi în 1536, Biserica Sf. Iosif (1871-). 1874), Christuskirche (1908), Liebfrauenkirche (restaurată în 1951), Primăria (1897-1902), gara (1934) și centrul iudaismului (1999).
În ceea ce privește planificarea urbană, Duisburg se bazează foarte mult pe facilități industriale, dintre care unele sunt încă în uz și sunt parțial integrate în parcuri sau utilizate de companii și întreprinderi culturale din portul interior.
Divizie administrativă
De când reorganizarea municipală a avut loc la 1 ianuarie 1975, teritoriul Duisburgului a fost împărțit în 46 de districte, care sunt distribuite pe 7 districte urbane:
| Districtul Duisburg | Populația | Districte |
|---|---|---|
| Walsum | 50.836 | Aldenrade |
| Alt-Walsum | ||
| Fahrn (Farn) | ||
| Overbruch | ||
| Vierlinden (Vierlinden) | ||
| Wehofen (Wehofen) | ||
| Hamborn | 74.947 | Alt-Hamborn |
| Marxloh (Marxloh) | ||
| Neumühl | ||
| Obermarxloh | ||
| Röttgersbach | ||
| Meiderich / Beeck | 73.584 | Beeck |
| Beeckerwerth | ||
| Bruckhausen (Bruckhausen) | ||
| Laar | ||
| Mittelmeiderich | ||
| Obermeiderich | ||
| Untermeiderich | ||
| Homberg / Ruhrort / Baerl | 40.794 | Alt-Homberg |
| Baerl | ||
| Hochheide | ||
| Ruhrort | ||
| Rheinhausen (Rheinhausen) | 77.893 | Bergheim (Bergheim) |
| Hochemmerich | ||
| Friemersheim | ||
| Rheinhausen-Mitte | ||
| Rumeln-Kaldenhausen (Rumeln-Kaldenhausen) | ||
| Duisburg-Mitte (Duisburg-Mitte) | 110.931 | Altstadt (Altstadt) |
| Dellviertel (Dellviertel) | ||
| Duissern (Duissern) | ||
| Hochfeld (Hochfeld) | ||
| Kasslerfeld (Kasslerfeld) | ||
| Neudorf-Nord | ||
| Neudorf-Süd (Neudorf-Süd) | ||
| Neuenkamp (Neuenkamp) | ||
| Wanheimerort (Wanheimerort) | ||
| Duisburg-Süd (Duisburg-Süd) | 73.118 | Bissingheim |
| Buchholz | ||
| Großenbaum (Grossenbaum) | ||
| Huckingen (Huckingen) | ||
| Hüttenheim (Hüttenheim) | ||
| Mündelheim | ||
| (include Ehingen, Rheinheim, Serm și Holtum) | ||
| (Mündelheim, care include Ehingen, Rheinheim, Serm și Holtum) | ||
| Rahm (Ram) | ||
| Ungelsheim | ||
| Wanheim-Angerhausen | ||
| Wedau |
Infrastructură, instituții culturale și de divertisment
Odată cu deschiderea Universității Gesamthochschule în 1972, orașul a fost recunoscut ca un centru științific și de înaltă tehnologie. Din 2005, Școala de Management funcționează în campus, cu accent pe a face afaceri.
Există și alte instituții de învățământ în oraș - Universitatea de Stat de Științe Aplicate și Universitatea de Arte Folkwang. Printre institutele de cercetare de top din Duisburg se numără institutele de circuite microelectronice ale Societății Fraunhofer, construcții de nave fluviale și sudare.
În ceea ce privește divertismentul și recreerea, zonele verzi populare sunt Parcul Orașului Vechi, Parcul Peisagistic Nord și I. Kant, un parc de agrement din Hambourne.
Iubitorii sportului sunt interesati de Academia Sportiva (una dintre cele mai mari din Europa), stadionul de atletism si fotbal, parcul sportiv Vedau cu palat de gheata. Masivul Pădurii Duigburg găzduiește cea mai mare grădină zoologică din Ruhr, cu o grădină chinezească, un acvariu, o pepinieră de creștere a balenelor și un delfinariu (peste 1 milion de vizitatori pe an).
Orașul are câteva muzee mari, Opera și alte teatre.
Economie și industrie
Portul fluvial din Duisburg modelează economia orașului și industria metalurgică locală. Aproape o treime din fonta produsă în Germania provine din 8 furnale Duiburg. Producția tradițională de oțel și prelucrarea metalelor din oraș se concentrează din ce în ce mai mult pe produse de înaltă tehnologie. Datorită acestei schimbări structurale (criza oțelului), care se desfășoară încă din anii 1970, Duisburg suferă de rate ridicate ale șomajului. În general, orașul ocupă unul dintre primele locuri în Renania de Nord-Westfalia în ceea ce privește concentrarea lucrătorilor și angajaților străini și în ceea ce privește șomajul (doar 14,9% din populația activă economic).
Duisburg îndeplinește funcțiile celui mai vestic port al Germaniei (aproximativ 2.000 de nave fluviale-mare trec, se manipulează aproximativ 2 milioane de tone de marfă). Zona de liber schimb Rhein-Ruhr-Hafen Duisburg funcţionează pe baza portului local.
Duisburg este al doilea cel mai important nod feroviar din Germania, după Frankfurt pe Main: aici converg 6 linii de cale ferată. La începutul secolului XXI, Duyburg a intrat în primele cinci cele mai mari noduri de cale ferată din UE în ceea ce privește cifra de afaceri de marfă.
Este, de asemenea, un important nod rutier (drumuri regionale și locale, 5 autostrăzi). În fine, Duisburg are o mare importanță în transportul combinat de mărfuri, inclusiv în transportul containerelor.
De la începutul secolului XXI, Duisburg a fost un centru pentru organizarea de conferințe internaționale, asociații științifice, tehnice și industriale din Germania și țările UE, congrese și întâlniri sportive, politice, congrese și întâlniri publice și expoziții industriale.
Sectorul serviciilor din Duisburg este, de asemenea, destul de dezvoltat - angajează aproximativ 70% din toți angajații, iar rolul principal în dezvoltarea sa îl joacă sectorul logisticii, comunicațiilor și transporturilor. Orașul este un centru logistic global, unul dintre cele mai mari din Europa.
Orașul are o sferă bine dezvoltată de afaceri, informații, asigurări, servicii bancare și financiare. Cei mai mari angajatori din oraș sunt:
- Hitachi Power Europe este o corporație de inginerie electronică și electrică;
- Klöckner & Co AG - comerț cu ridicata și internațional cu produse metalice și metale feroase.
Duisburg este cea mai mare regiune de metalurgie feroasă și neferoasă și construcții de nave fluviale, fabricarea de mașini și instrumente, industria radio-electronică, producția de echipamente electrice și industria chimică. În plus, orașul are o industrie de fabricare a berii, a tutunului și a făinii, a îmbrăcămintei și a tipografiei, se extrage cărbunele, funcționează întreprinderi petrochimice și de rafinare a petrolului.
Piata imobiliara
Piața imobiliară din Duisburg a fost zguduită de ani de zile de numeroase proiecte de dezafectare. Zonele de locuit, de obicei organizate în clădiri înalte, au fost demolate în număr mare, iar cele rămase sunt acum folosite în scop comercial.
În consecință, locuința existentă este practic lipsită de defecte de construcție, ceea ce îi crește valoarea.Practic, piața imobiliară din Duisburg este mai largă în segmentele de preț scăzut și sunt foarte puține proprietăți de lux și de lux oferite. Dar se mai găsesc case și apartamente confortabile, de obicei lângă Rin.
Din cauza ratei relativ ridicate a șomajului și a scăderii constante a populației, piața imobiliară din Duisburg se află de mulți ani într-o stare relaxată. Asta nu înseamnă însă că administrația orașului nu se luptă cu problemele care abundă aici. Multe clădiri au nevoie de renovare, în unele zone este dificil să nu sesizeze deficiențe de infrastructură.
Astăzi, restructurarea în Duisburg ia amploare, mai ales în partea de nord a acesteia, lângă Bruckhausen și Marksloch - aici deja peste 100 de blocuri de apartamente goale au fost cumpărate și distruse de autorități.
Scopul planificării urbane pentru viitorul apropiat este dezvoltarea în continuare a Landschaftspark Duisburg-Nord până la Grüngürtel. Zonele de conversie din afara proiectului sunt dezvoltate în toată metropola Rinului și sunt transformate în principal în zone verzi.
Contrar credinței populare, portul cândva afumat se apropie de natură, în ciuda faptului că structura de bloc a așezărilor din fostele cartiere muncitorești se îmbunătățește doar parțial. În același timp, oferta actuală de locuințe se confruntă cu o creștere a valorii în multe zone ale orașului. În zonele industriale, oferta de locuințe și proprietăți comerciale este de așteptat să scadă, deoarece tendința actuală este spre crearea de așezări naturale, deschise, apropiate de natură.
Caracteristici imobiliare rezidențiale și comerciale pe raion
Dacă vorbim despre Duisburg în ansamblu, atunci când cumpără proprietăți imobiliare rezidențiale și comerciale, un investitor ar trebui să se concentreze în primul rând pe următoarele grupuri de populație:
- migranți, în special musulmani din Turcia (Duisburg are cea mai mare comunitate musulmană, iar în unele zone ponderea străinilor ajunge la 30%, iar în Bruckhausen 80% dintre rezidenți sunt imigranți);
- lucrătorii întreprinderilor industriale (în principal locuiesc în oraș);
- persoanele în vârstă (vârsta medie a locuitorilor din Duisburg este de 47 de ani, iar în regiunea Ungelsheim - 50 de ani);
- studenți (deși universitățile locale practic nu atrag studenți din străinătate și din alte orașe germane, aici sunt încă mulți studenți).
Tabelul vă va ajuta să vă faceți o idee despre care zone din Duisburg sunt cel mai adesea alese pentru rezidență permanentă de către reprezentanții anumitor segmente ale populației:
| District | Principalele caracteristici | Atractivitate pentru reprezentanții anumitor segmente ale populației |
|---|---|---|
| Walsum | ||
| Aldenrade | Zona linistita si linistita in mediul rural, separata de zonele invecinate printr-o centura verde. Casele moderne unifamiliale și duble cu grădini bine îngrijite creează o imagine de ansamblu armonioasă. Magazine, restaurante, piata saptamanala, 3 gradinite, scoli primare si gimnaziale, rezervatie naturala. Există o zonă industrială. Legături bune de transport. | Persoane singure, familii cu copii, muncitori industriali. Vârsta medie a rezidenților este de 45 de ani. |
| Alt-Walsum | Clădiri de locuit noi, blocuri de apartamente. Sunt destule magazine, nu există piață săptămânală. Legăturile de transport sunt bune, dar este nevoie de 1 oră pentru a ajunge în centru cu autobuzul. | Oameni singuri, muncitori industriali. Vârsta medie a rezidenților este de 40 de ani. |
| Fahrn | În cea mai mare parte, blocuri de apartamente și case terasate multifuncționale. Mai multe magazine, o brutărie, o măcelărie, 3 grădinițe, o școală primară, gimnazială și de specialitate. Zona rezervata pentru recreere. Este nevoie de aproximativ 30 de minute pentru a ajunge în centru, legăturile de transport sunt bune. Viața este decentă și ieftină. | Persoane singure, cupluri fără copii. Ponderea străinilor este cu 25% mai mare decât în alte regiuni. |
| Overbruch | Caracter rustic. În principal clădiri prefabricate și așezări rezidențiale, case unifamiliale. Supermarket, brutărie, măcelărie, fără piață săptămânală. Este nevoie de mult timp pentru a ajunge în centru. | Oameni singuri. Vârsta medie a rezidenților este de 44 de ani. |
| Vierlinden | Zona este aproape de Oberhausen și Dinslaken. Case terasate in ansambluri rezidentiale noi, case vechi unifamiliale, blocuri de locuinte. Legături bune de transport, acces rapid la centru. 4 grădinițe, un supermarket, un discounter, o brutărie, o piață săptămânală, recreere într-o zonă protejată, terenuri de sport, un hipodrom. | Cupluri tinere fără copii, familii cu copii, oameni activi. |
| Wehofen | Atmosfera rustica idilica. La marginea cartierului au fost construite noi cladiri rezidentiale cu gradini. 5 grădinițe, fără școli. Legături bune de transport, este nevoie de o oră pentru a ajunge în centru. Magazine mici, supermarket, piata saptamanala, terenuri de sport. | Persoane singure, cupluri fără copii. |
| Hamborn | ||
| Alt-Hamborn | Zona este caracterizată de un amestec de clădiri rezidențiale vechi și noi. Reprezentanți de diferite naționalități trăiesc. Piata saptamanala, magazine, strada comerciala, cafenele, gradinite, scoli primare si gimnaziale. Grădină botanică. Parc sportiv, cabaret, turn de observație. | Familii cu venituri medii cu copii. 25% dintre străini. |
| Marxloh | Regiunea este industrială. Case și apartamente simple, parțial în stare proastă. Chirie redusă, legături bune de transport. 8 grădinițe, bănci, cabinete medicale, magazine, o piață mare de electrocasnice, multe magazine de nunți la modă, o moschee musulmană. | Familii cu venituri mici, persoane singure. Sunt cu 36% mai mulți străini decât în alte zone. |
| Neumühl | Se caracterizează prin structuri eterogene, de la case unifamiliale atractive până la clădiri prefabricate mari. Parc industrial, mai multe magazine mici, supermarketuri, discotecă, restaurant, piață săptămânală, spital catolic. Legăturile de transport sunt bune. | Oameni singuri. Vârsta medie a rezidenților este de 43 de ani. |
| Obermarxloh | Mai ales locuințe sociale. Aici poți cumpăra o casă bună pe bani puțini, dar atmosfera este neplăcută, problemele sociale nu au fost rezolvate și sunt mulți șomeri. Legăturile de transport sunt bune, durează 40 de minute pentru a ajunge în centru. | Familii cu venituri mici. Sunt mulți străini, în special turci. |
| Röttgersbach | Zona se caracterizează prin case unifamiliale, conace vechi, case patriciene. Clădirile de apartamente sunt rare. 5 grădinițe, discounteri, fără piață, fără școli. Parc, club de golf, saună, piscine, recreere în aer liber. Legături bune de transport, dar este nevoie de 1 oră pentru a ajunge în centru. Chiria este mare. | Familii cu copii preșcolari, pensionari. |
| Meiderich / Beeck | ||
| Beeck | Zona medie cu zone rezidentiale gri, cladiri vechi care necesita renovare. Case noi frumoase pot fi găsite pe străzi laterale liniștite. Chiria este relativ mica. 5 grădinițe, piscină interioară, bibliotecă, unele magazine, zonă comercială. Legături bune de transport, la 30 de minute de centru. | Familii cu venituri mici. 22% sunt străini. |
| Beeckerwerth | Zona linistita, chiar si in centru. 3 gradinite, scoala primara, discountere, piata, discoteca, terenuri de sport. Legături bune de transport, există ambuteiaje, spre centru - 30 minute. | Oameni singuri. 13% sunt străini. |
| Bruckhausen | Zona este situată între clădirile imense și vizibile ale fabricii de oțel. O zonă socială defavorizată, cu o rată ridicată a criminalității. Clădirile sunt în stare proastă, rata șomajului este de peste 30%, chiriile sunt mici. | Peste 80% dintre rezidenți sunt imigranți, ponderea străinilor în zonă este de 60%. |
| Laar | Mică zonă idilică pe Rin. Mai multe rânduri de clădiri rezidențiale, blocuri de apartamente. Institutul de Tehnologia Materialelor Aplicate al Universității din Duisburg-Essen. Mai multe grădinițe, școli primare și gimnaziale, centre sportive. Legături bune de transport, spre centru - mai puțin de 30 de minute. | Familii cu copii, pensionari. Ponderea străinilor este de 25%. |
| Mittelmeiderich | Una dintre zonele centrale cu frumoase clădiri vechi combinate cu clădiri funcționale înalte. 7 grădinițe, 3 școli primare, școli gimnaziale. Strada comerciala, farmacii, magazine. | Familii cu copii |
| Obermeiderich | O varietate de opțiuni de locuințe - case vechi unifamiliale frumoase, clădiri simple de apartamente, clădiri funcționale înalte. Zona este străbătută de mai multe drumuri principale. În nord-vest - un parc peisagistic, în nord-est - un centru comercial, în vest - o zonă comercială și industrială mare. | Cupluri tinere |
| Untermeiderich | Zona se caracterizeaza prin case decomandate, blocuri cu si fara gradina, uneori case terasate. Strada comerciala, magazine, retaileri, discounteri, supermarketuri, piata saptamanala, 3 gradinite, scoli primare, discoteca. Legături bune de transport, chirie redusă. | Cupluri tinere, familii cu copii mici. |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | ||
| Alt-Homberg | Case cu fatade art nouveau bine conservate, cladiri noi in zona primariei. Magazine, supermarketuri, piata saptamanala, restaurante, pub-uri, discounteri. Instalatii industriale si chimice. Grădinițe, școli primare și gimnaziale, liceu. Legături bune de transport, este nevoie de 30 de minute pentru a ajunge în centru. Terenuri de sport. | Oameni singuri, muncitori din fabrici. |
| Baerl | O zonă minunată cu o rezervație naturală și o zonă de agrement. În principal case unifamiliale, clădiri rurale și mai multe blocuri de apartamente. 2 gradinite, scoala primara. | Familii cu copii, pensionari. |
| Hochheide | Apartamentele funcționale și clădirile rezidențiale sunt amestecate cu case unifamiliale. 6 gradinite, scoli primare, supermarketuri, discounteri, piata saptamanala. | Cetăţeni social vulnerabili. În casele familiale de lângă Rin există familii cu copii. Oameni gospodari. |
| Ruhrort | Zona frumoasa pentru a sta. Dezvoltare densă. Case unifamiliale, rareori case orase. Multe unități de alimentație, legături excelente de transport, 3 grădinițe, școli primare, gimnaziale și complete, supermarketuri, bănci, magazine cu discount. | Familii cu copii, pensionari. Vârsta medie a rezidenților este de 44 de ani. |
| Rheinhausen | ||
| Bergheim | Zona verde in mediul rural. Case unifamiliale, clădiri noi. Legături bune de transport, spre centru - 15 minute. 6 gradinite, scoli primare, magazine, cabinete medicale, farmacii, restaurant, zona de agrement cu gratar si facilitati pentru sporturi nautice. | Familii tinere |
| Hochemmerich | Suprafata mare. Piata saptamanala, supermarketuri, discounteri, retaileri. Facilități bune de transport. Facilitati sportive, zone de apa, gradina cu voci, scena, cafenele, teren de mini golf, locuri de joaca. | 25% dintre străini. Oameni cu venituri modeste, oameni singuri. |
| Friemersheim | Zona rurală se caracterizează prin case vechi unifamiliale, case multifamiliale standard. 6 gradinite, scoli generale si gimnaziale, magazine, supermarketuri. | Familii cu copii mici, pensionari. |
| Rheinhausen-Mitte | Case simple, clădiri vechi împreună cu clădiri înalte funcționale. Stradă comercială, piață săptămânală, 4 grădinițe, terenuri de sport, zone de apă, grădină-vânci, cafe-bar, teren de golf. Legături bune de transport, acces rapid la centru și zonele învecinate. | Oameni singuri. Vârsta medie a rezidenților este de 47 de ani. |
| Rumeln-Kaldenhausen | Zona in mediul rural. 5 gradinite, 3 scoli primare, o scoala gimnaziala, 2 scoli medii moderne, o scoala de specialitate pentru deficienti mintal. Piata saptamanala, magazine ample, zona de agrement, sporturi nautice, cluburi sportive. Până în centru cu autobuzul 50 minute. Are propria sa gară. | Familii cu copii, pensionari. Vârsta medie a rezidenților este de 45 de ani. |
| Duisburg-Mitte | ||
| Altstadt | Zona la modă. Multe clădiri vechi cu fațade frumoase și clădiri noi funcționale. Apartamente de toate tipurile si dimensiunile. Port interior. Piețe săptămânale, multe magazine, centre comerciale, teatru central, restaurante, comercianți cu amănuntul, cazinouri hi-tech, cafenele, baruri, muzee. Puțină verdeață. | Cupluri tinere, persoane singure. Ponderea străinilor este de 15%. Vârsta medie a rezidenților este de 44 de ani. |
| Dellviertel | Zona populara. Majoritatea clădirilor noi. Mai multe grădinițe, școli primare, școli generale, școli gimnaziale. Teatru de cabaret, centru cultural, cafenele, pub-uri, locuri de joaca pentru copii. | Familii tinere, cupluri tinere fără copii. |
| Duissern | Există multe clădiri vechi, străzi și curți verzi. Pădurea orașului. Multe vile multifamiliale și vile private cu grădini bine îngrijite. Mai multe gradinite, 2 scoli primare, Universitatea din Duisburg-Essen, 2 gradini botanice, o gradina zoologica, un delfinariu. Legături bune de transport, în centru se poate ajunge în câteva minute, până la Dusseldorf într-o oră. | Studenți, familii cu copii, pensionari. Vârsta medie a rezidenților este de 46 de ani. Populația este în scădere tot timpul. |
| Hochfeld | Case și apartamente simple. O mulțime de cafenele și magazine turcești. Piata saptamanala, multe magazine, 2 parcuri, discoteci, restaurant, pub. Tarife mici de închiriere. | Migranți, persoane singure, studenți, familii cu venituri mici. Ponderea străinilor este de 37%. |
| Kaßlerfeld | Clădiri standard, case vechi și clădiri funcționale noi. Puteți cumpăra o casă ieftină chiar pe drumul principal sau pe o stradă laterală liniștită. 3 gradinite, discoteci, supermarketuri. Legături bune de transport, spre centru - 10-15 minute. | Tineri cu pretenții scăzute. Persoane cu venituri mici, care nu doresc să renunțe la beneficiile centrului orașului. |
| Neudorf-Nord | O zonă populară aproape de pădurea orașului și de cel mai mare parc sportiv din Germania. O mulțime de opțiuni de locuințe. Există un campus al Universității din Duisburg-Essen. Infrastructură excelentă, legături de transport bine dezvoltate. | Studenți, pensionari. Vârsta medie a rezidenților este de 45 de ani. |
| Neudorf-Süd | Zona verde invecinata cu parcul sportiv Wedau si padurea urbana. În mare parte case terasate și clădiri vechi bine conservate, precum și blocuri funcționale de apartamente, structuri noi și case unifamiliale frumoase. Zona de agrement. Apropierea centrului. | Cupluri tinere, familii cu copii, pensionari. |
| Neuenkamp | În nord, zona este ocupată de o zonă industrială, așezarea este în sud. Zona este suficient de verde. dominate de case mici private, clădiri unifamiliale, blocuri de apartamente cu vedere la peisajul rural. 2 gradinite, scoala primara, mai multe magazine pentru nevoi de zi cu zi, restaurante, piscina mica interioara. | Cupluri fără copii, persoane singure, muncitori industriali. |
| Wanheimerort | O mulțime de zone rezidențiale, autostradă, zone comerciale și de agrement. Multe case decomandate cu gradini, blocuri de apartamente. Parc sportiv, zonă de pădure, 6 lacuri, cimitir forestier mare. Piata, multe magazine, supermarketuri, discountere, 6 gradinite, 3 scoli primare, scoli gimnaziale. Legături excelente de transport - puteți ajunge rapid în centru, Düsseldorf și Dortmund. | Familii cu copii, cupluri tinere, pensionari. |
| Duisburg-Süd | ||
| Bissingheim | O zonă populară într-o zonă împădurită liniștită. Apropierea de centru si mai multe zone de recreere. Gradinita, parc sportiv, piata saptamanala, lac. Puteți ajunge rapid la universitatea din zona Neudorf-Nord. | Elevi, familii cu copii preșcolari, pensionari. |
| Buchholz | Zona rezidentiala linistita. Grădinițe, școli primare și gimnaziale. Piață săptămânală, parc de agrement. O combinație excelentă de natură și infrastructură urbană. | Familii și cupluri bogate. |
| Großenbaum | O zonă plăcută, cu predominanță de case unifamiliale și locuințe cu grădină. Există case terasate și prefabricate. Lacuri, pădure pentru plimbare, multe magazine și cafenele. Grădinițe, 2 școli primare, o școală cuprinzătoare, Universitatea de Științe Aplicate Renania de Nord-Westfalia. Legături bune de transport, spre centru - 10 minute. | Studenți, familii cu copii, cupluri tinere. |
| Huckingen | Un loc popular pentru a trăi datorită numeroaselor sale zone verzi, infrastructurii dezvoltate și legăturilor excelente de transport. Există noi zone de dezvoltare cu clădiri cu unul și două apartamente. Centrul de dezvoltare Infineon Technologies AG se află aici și se așteaptă crearea de noi companii high-tech. Centrul Comercial, St. Anna, 3 grădinițe, școală primară, restaurant italian gourmet, hotel, teren de golf, multe activități în aer liber. | Familii cu copii, antreprenori, angajați centru tehnologic, pensionari. Vârsta medie a rezidenților este de 45 de ani. |
| Hüttenheim | Zona este mărginită la vest de Rin și de fabrici industriale. Bisericile creștine au fost transformate într-un centru comercial și o casă de bătrâni, sunt 2 moschei musulmane și se va construi încă una. Domină casele simple. Chiria este mica. Sunt suficiente 3 gradinite, magazine. Legăturile de transport sunt acceptabile, până la centru 30 de minute. | Oameni cu un buget care nu le deranjează să trăiască cu străini. 28% sunt străini. |
| Mündelheim (include Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | Zona linistita si linistita de tip sat. Multe case familiale vechi și noi, înconjurate de câmpuri și pajiști. Legături bune de transport către aeroportul Dusseldorf - 15 minute. Scoala primara, 2 gradinite. Oportunități ample de recreere în aer liber. | Familii cu copii preșcolari, pensionari. |
| Rahm | În est, zona este împărțită de o zonă mare de pădure. Există o zonă de dezvoltare. 3 gradinite, scoala primara, magazine ample si spatii verzi. Convenabil pentru a ajunge la Dusseldorf. Chirie mica si in acelasi timp apropiere de centrul orasului. | Pensionari, angajați ai întreprinderilor cu venituri mici. 5% dintre străini. Vârsta medie a rezidenților este de 45 de ani. |
| Ungelsheim | Zona în mare parte liniștită și verde, la echidistanță de centrul orașului, Düsseldorf și Krefeld. Există puține blocuri decomandate și de apartamente, majoritatea terasate. În apropiere se află o zonă de agrement, există o mulțime de magazine. | Pensionarii. Vârsta medie a locuitorilor este de 50 de ani. |
| Wanheim-Angerhausen | Zona are zone verzi, dar este inconjurata de uzine industriale. Clădiri de apartamente funcționale, case unifamiliale, ansambluri rezidențiale. 5 grădinițe, școli pentru copii de toate vârstele. Piață săptămânală, magazine, discounteri. Locuri de joacă, zonă de recreere, malul Rinului. | Familii cu copii, oameni singuri. |
| Wedau | „Oraș-grădină” - zona este situată pe 6 lacuri și alte zone de recreere și în același timp este aproape de centru. Calitatea vieții este ridicată. Case terasate, ansambluri prefabricate, case si case unifamiliale, vile de sat cu gradini mari. Parc sportiv, mai multe piscine pentru canotaj și canotaj, pădure, zonă de recreere. 2 grădinițe, școală primară, infrastructură excelentă, legături bune de transport. | Familii cu copii, pensionari. Vârsta medie a rezidenților este de 48 de ani. |
Caracteristicile imobiliare comerciale
De fapt, dacă un investitor decide să achiziționeze un imobil în Duisburg, este indicat să se concentreze pe proprietăți rezidențiale. Când există dorința de a investi în clădiri comerciale, este mai bine să se concentreze pe zonele orașului în care infrastructura nu este prea dezvoltată, mai ales în nord. Dar în orice zonă ați decide să deschideți o instituție precum un restaurant sau o cafenea, ar trebui să țineți cont de faptul că Duisburg este un oraș multinațional, iar aici locuiesc mulți musulmani. Vor fi mult mai mulți vizitatori dacă te gândești la meniul halal și la atmosfera orientală a cateringului.
Turiștii vin în Duisburg pentru a vizita cel mai mare port, muzee, o grădină zoologică și pentru a vizita festivalurile locale. Există hoteluri în oraș și locurile nu lipsesc, așa că este puțin probabil ca deschiderea unui hotel sau pensiune să răspundă așteptărilor investitorului.
După cum am menționat deja, populația din Duisburg îmbătrânește: cuplurile tinere se mută rar aici pentru a trăi. Potrivit statisticilor, în oraș sunt 138,3 medici practicieni la 100.000 de locuitori, în timp ce media germană este de 230. Acest lucru sugerează că în curând va fi un deficit de specialiști pentru vârstnici. Investitorul ar putea investi în deschiderea unei noi clinici, case de bătrâni, pensiuni.
În cele din urmă, de cererea garantată se vor bucura serviciile căminelor studențești, cafenelele la buget redus, facilitățile de divertisment pentru tineri și cafenelele. Dar cu condiția ca astfel de întreprinderi să fie situate în imediata apropiere a universităților.
Costul mediu al imobilelor rezidențiale și comerciale din oraș
Pe piata imobiliara din Duisburg, numarul coplesitor de oferte de locuinte se refera la apartamente si case din segmentul de preturi mici. Există foarte puține vile de lux și apartamente de lux în oraș; case mai mult sau mai puțin confortabile și demne de remarcat sunt situate în apropierea Rinului și în apropierea unor zone de agrement în zone care nu au zone industriale. Dar există și destul de multe case unifamiliale sau bifamiliale de vânzare, mai ales în sudul orașului și pe malul stâng al Rinului.
În ofertă sunt incluse și apartamentele situate în locații destul de atractive. De exemplu, în Rumeln-Kaldenhausen, un apartament spațios cu trei camere la mansardă de 90 m2 va costa în jur de 200.000 de euro inclusiv balcon.
În populara zonă rezidențială Baerl, în nordul Duisburgului, astfel de proprietăți nu sunt neobișnuite. Aici piata este mare si diversificata in ceea ce priveste varietatea tipurilor de proprietate. Fie că este vorba de etajele superioare sau inferioare, de grădină, de balcon - în zonele de dezvoltare Baerl, chiar și cei mai pretențioși cumpărători vor găsi ceea ce caută. În același timp, prețurile se mențin în intervalul de la 170.000 la 400.000 de euro, în funcție de suprafața locuinței și de unele dintre caracteristicile acesteia.
Dar noile clădiri de aici sunt deja în locații mai bune. Pentru apartamentele cu trei camere de la parter cu suprafata de 100 m2, preturile sunt stabilite la 260.000 euro iar gradina este inclusa in pret.
Puțin spre est, în Buchholz, oferta este mai modestă: un apartament cu trei camere de 70 m2 este de vânzare la prețul de 60.000 de euro, chiar dacă sunt amplasate în locații atractive.
| District | Dinamica cererii imobiliare (%) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | -1.9 |
| Alt-Walsum | -3.3 |
| Fahrn | 4.2 |
| Overbruch | 3.7 |
| Vierlinden | -2 |
| Wehofen | -6.8 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 8.5 |
| Marxloh | 0 |
| Neumühl | 6.3 |
| Obermarxloh | 0 |
| Röttgersbach | -2 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 0 |
| Beeckerwerth | 0 |
| Bruckhausen | 0 |
| Laar | -3.9 |
| Mittelmeiderich | -1.9 |
| Obermeiderich | 6.5 |
| Untermeiderich | 2 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 0 |
| Baerl | -6.8 |
| Hochheide | 6 |
| Ruhrort | 0 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 3.7 |
| Hochemmerich | 0 |
| Friemersheim | 0 |
| Rheinhausen-Mitte | 1.9 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 0 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 5 |
| Dellviertel | -5.2 |
| Duissern | 0 |
| Hochfeld | 0 |
| Kaßlerfeld | -1.9 |
| Neudorf-Nord | -1.6 |
| Neudorf-Süd | 0 |
| Neuenkamp | -7.5 |
| Wanheimerort | 3.7 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 0 |
| Buchholz | 6.9 |
| Großenbaum | 1.7 |
| Huckingen | -4.9 |
| Hüttenheim | 3.8 |
| Mündelheim (include Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 8.6 |
| Rahm | -4.5 |
| Ungelsheim | 5.3 |
| Wanheim-Angerhausen | 0 |
| Wedau | 3.3 |
Imobilele comerciale din Duisburg pot fi numite în siguranță ieftine, chiar și ținând cont de costurile suplimentare ale taxelor notariale, impozitelor și comisioanelor brokerului. Următorul tabel vă va ajuta să vă familiarizați cu prețurile actuale pentru cele mai populare clădiri comerciale:
| Obiect de proprietate | An de fabricatie | Suprafata, m2) | Rentabilitatea (%) | Venit absolut (EUR) | Cost (EUR) | Adăuga. cheltuieli (notar, taxa de cumparare, comision de broker) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Două case de locuit | 1960 | 1.222 | 0.08 | 69.000 | 860.000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Cladire de birouri | 1978 | 1.498 | 0.073 | 127.200 | 1,750,000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Portofoliu de blocuri de apartamente | 1960 | 1.222 | 0.075 | 80.260 | 1,070,000 | 0.015 0.065 0.06 |
| Teren pentru investiții | - | 15.000 | - | - | 2,200,000 | 0.02 0.065 0.071 |
Preturi pentru apartamente de diferite dimensiuni
Iată 2 tabele - primul vă va ajuta să vă faceți o idee despre costul mediu al unui metru pătrat de suprafață de apartament în Duisburg, statul federal Renania de Nord-Westfalia și în Germania în ansamblu, iar informațiile din al doilea tabelul vă va ajuta să înțelegeți dinamica costului apartamentelor pentru perioada 2021-2021:
Următorul tabel conține informații despre prețul la care puteți cumpăra un apartament în Duisburg, în funcție de ce zonă a orașului va fi aleasă:
Prețuri pentru clădiri rezidențiale individuale de diferite dimensiuni
Următoarele 2 tabele vă vor ajuta la evaluarea perspectivelor de cumpărare a unei case rezidențiale individuale în Duisburg: informațiile din primul tabel vă vor spune despre costul mediu al caselor din Duisburg, Renania de Nord-Westfalia și Germania în 2021 și informațiile din al doilea tabel va ajuta la formarea unei idei despre schimbarea banilor către clădirile private din 2021 până în 2021:
Prețurile medii curente pentru un metru pătrat din suprafața unei case private din anumite cartiere din Duisburg sunt reflectate în tabelul de mai jos:
Următorul tabel arată prețurile medii de piață pentru casele individuale din Duisburg, în funcție de districtul orașului:
| District | Prețurile casei (EUR) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 225.000 |
| Alt-Walsum | 265.000 |
| Fahrn | 149.000 |
| Overbruch | 197.000 |
| Vierlinden | 167.000 |
| Wehofen | 108.000 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 189.000 |
| Marxloh | 252.000 |
| Neumühl | 193.000 |
| Obermarxloh | 178.000 |
| Röttgersbach | 258.000 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 136.000 |
| Beeckerwerth | 126.000 |
| Bruckhausen | 125.000 |
| Laar | 141.000 |
| Mittelmeiderich | 180.000 |
| Obermeiderich | 211.000 |
| Untermeiderich | 207.000 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 195.000 |
| Baerl | 338.000 |
| Hochheide | 223.000 |
| Ruhrort | 206.000 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 266.000 |
| Hochemmerich | 208.000 |
| Friemersheim | 199.000 |
| Rheinhausen-Mitte | 113.000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 292.000 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 293.000 |
| Dellviertel | 314.000 |
| Duissern | 374.000 |
| Hochfeld | 228.000 |
| Neudorf-Nord | 360.000 |
| Neudorf-Süd | 325.000 |
| Neuenkamp | 193.000 |
| Wanheimerort | 187.000 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 297.000 |
| Buchholz | 282.000 |
| Großenbaum | 441.000 |
| Huckingen | 530.000 |
| Hüttenheim | 242.000 |
| Mündelheim | 295.000 |
| (include Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | |
| Rahm | 430.000 |
| Ungelsheim | 306.000 |
| Wanheim-Angerhausen | 267.000 |
| Wedau | 256.000 |
Mai jos sunt prețurile actuale pentru 1 m2 de suprafață de condominiu din raioanele Duisburg, în care se vând în prezent:
| District | Prețuri în condominiu (EUR / m2) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 1000 |
| Alt-Walsum | 1.450 |
| Fahrn | 800 |
| Overbruch | 1.200 |
| Vierlinden | 1000 |
| Wehofen | 1.400 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 700 |
| Marxloh | 650 |
| Neumühl | 950 |
| Obermarxloh | 700 |
| Röttgersbach | 1.15 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 600 |
| Bruckhausen | 450 |
| Laar | 650 |
| Mittelmeiderich | 800 |
| Obermeiderich | 700 |
| Untermeiderich | 700 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 1000 |
| Baerl | 1.900 |
| Hochheide | 850 |
| Ruhrort | 1.200 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 1.100 |
| Hochemmerich | 650 |
| Friemersheim | 1000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 1.600 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 1.300 |
| Dellviertel | 1.100 |
| Duissern | 1.500 |
| Hochfeld | 550 |
| Kaßlerfeld | 850 |
| Neudorf-Nord | 1.300 |
| Neudorf-Süd | 1.200 |
| Neuenkamp | 1000 |
| Wanheimerort | 800 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 950 |
| Buchholz | 1.200 |
| Großenbaum | 1.500 |
| Huckingen | 1.300 |
| Hüttenheim | 800 |
| Mündelheim (include Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 1.150 |
| Rahm | 1.900 |
| Wanheim-Angerhausen | 1.050 |
| Wedau | 1.050 |
Preturi de inchiriere pentru imobile rezidentiale si comerciale pe raion
Șomajul ridicat, o populație îmbătrânită, o populație în scădere, o proporție mare de locuințe sociale pentru familiile cu venituri mici și migranți - aceste circumstanțe nu au afectat în cel mai bun mod piața imobiliară locală. Prețurile de închiriere sunt în scădere de mult timp, iar astăzi poți închiria un apartament destul de ieftin chiar și în locații atractive din Duisburg.
Va fi nerentabil să închiriezi locuințe pentru subînchirierea ulterioară: sunt suficiente oferte pe piață, autoritățile chiar scapă de blocurile goale.
Când vine vorba de închirierea imobilelor comerciale, tarifele proprietarilor pot fi, de asemenea, descrise drept modeste. Dar încercarea de a face bani pe subînchiriere nu merită - multe unități sunt închise din cauza lipsei de vizitatori pentru a ajunge la nivelul de autosuficiență. Mai simplu spus, antreprenorii pot găsi cu ușurință spații potrivite fără a plăti în plus proprietarului.
Prețurile actuale de închiriere pentru unele tipuri de imobile comerciale sunt prezentate în tabelul de mai jos:
| Proprietate comerciala | Suprafata, m2) | Cost pentru 1 m 2 (euro) | Cost total (EUR) |
|---|---|---|---|
| Cladire de birouri | 3.104 | 10,00 | 31.040 |
| Spatiu de birouri | 184 | 11.96 | 2.200 |
| Depozit logistic | 6.684 | 4.70 | 31.415 |
| Spatiu comercial la etajul 1 al blocului | 160 | 4.50 | 720 |
| Cafenea cu mese pe stradă | 300 | 8.34 | 2.500 |
| Bar | 140 | 5.72 | 800 |
| Un restaurant | 595 | 2.11 | 1.250 |
| Mini Hotel | 300 | 5,00 | 1.500 |
| Teren (comunicații) | 1.100 | 6,00 | 6.600 |
| Depozit de vinuri cu vânzare exactă | 240 | 4.38 | 1.050 |
Preturi pentru inchiriere apartamente de diferite dimensiuni
Cererea de locuințe închiriate în Duisburg este comparabilă cu media pentru Republica Federală Germania - de la data publicării anunțului de închiriere a unui apartament până la semnarea unui contract cu un chiriaș, durează în medie 14 zile Aici. Spre comparație, în Berlin, cei care doresc să închirieze un apartament sunt căutați în 10 zile, iar în Freiburg - în 6 zile.
Locuitorii din Duisburg cheltuiesc în medie 14,1% din câștigurile lunare pe închirierea unui apartament, dacă nu luăm în considerare costul facturilor de utilități și alte costuri de întreținere a unei locuințe. Pentru a plăti serviciile de îndepărtare a deșeurilor menajere, apă caldă și rece, aer condiționat, încălzire și electricitate, locuitorii pun suplimentar deoparte aproximativ 170 de euro pe lună.
Acordați atenție tabelelor de mai jos. Primul conține informații despre valoarea medie de închiriere a apartamentelor din Duisburg (pentru comparație, am indicat și prețurile medii pentru statul federal Renania de Nord-Westfalia și Germania), iar al doilea tabel reflectă informații despre modificarea costului de închiriere. apartamente pentru 2011-2017:
Tabelul de mai jos oferă informații despre costul mediu al închirierii apartamentelor în unele zone din Duisburg:
Preturi de inchiriere case private
Prețurile medii de închiriere pentru clădirile rezidențiale private de 100 m2, 150 m2 și 200 m2 în Duisburg, Renania de Nord-Westfalia și Republica Federală Germania sunt prezentate în primul tabel pe care îl vedeți mai jos. Iar al doilea tabel reflectă dinamica prețurilor pentru închirierea caselor pentru 2011-2017:
Concluzie
Duisburg are in prezent o oferta mare de case decomandate. Ratele ridicate ale șomajului au condus la scăderea valorii proprietăților în segmente de preț mai mici de mulți ani. Locuințele disponibile în prezent în multe zone, în special la nord de port, vor fi în curând demolate și modernizate - vor fi dotate noi locuri de parcare, este planificată o afacere promițătoare, autoritățile raportează și îmbunătățirea locurilor publice.
În sudul orașului Duisburg, în Reinhausen, structura urbană seamănă mai mult cu un sat. Casele unifamiliale moderne sunt împrăștiate peste tot, dar pe ici și pe colo apar imobile cu terase contrastante din perioada postbelică, care au nevoie de renovare.
Și în nordul orașului, în Baerle și Walsum, o structură urbană similară este prezentă în apropierea zonelor de recreere și a locurilor publice.
În general, se observă o tendință de scădere a numărului de mari zone rezidențiale din Duisburg, ceea ce ar trebui să contribuie la creșterea nivelului de trai, în primul rând datorită ecologizării active a străzilor și a unei infrastructuri bine dezvoltate.
Potențialii cumpărători ar trebui să ia în considerare opțiunile imobiliare care au o perspectivă pe termen lung și să evalueze cu atenție zona - o înțelegere a locației și proprietăților care vor continua să funcționeze bine și să ofere o viață bună chiriașilor.
Deci, în cursul analizei atractivității investiționale a proprietăților rezidențiale și comerciale din Duisburg, s-au constatat următorii factori negativi:
- Populația în continuă scădere a orașului. Vârsta medie a locuitorilor din Duisburg este de 40-45 de ani, iar în unele zone - 50 de ani.
- Infrastructură subdezvoltată în anumite zone ale orașului.
- Nivelul de trai scăzut al populației locale.
- Rata șomajului extrem de ridicată.
- Capacitatea de plată scăzută a populației.
- Un număr mic de zone verzi, stricate de obiecte industriale vizibile de pretutindeni.
Punctele pozitive în favoarea cumpărării unei proprietăți în Duisburg sunt:
- Munca constantă a autorităților pentru îmbunătățirea calității vieții populației, construcția activă a zonelor de dezvoltare, ecologizarea străzilor, construirea de bariere fonice între fabrici și ansambluri rezidențiale și creșterea numărului de locuri de parcare și zone de agrement.
- Prezența unei universități, clinică.
- Legături de transport dezvoltate, proximitatea de Dusseldorf.
- Prezența multor întreprinderi industriale care operează, companii de servicii, fabrici, industrii de înaltă tehnologie. Economia orașului poate fi numită stabilă datorită portului fluvial și maritim local.
- Tarife mici de închiriere, costuri reduse ale apartamentelor și caselor - prețurile imobiliare actuale din Duisburg permit investitorilor începători cu capital mic să cumpere obiecte.
Să ne amintim, de asemenea, principalii indicatori după care ar trebui să ne ghidăm atunci când evaluăm piața imobiliară a orașului:
| Pret mediu de inchiriere | 5,30 euro/m2 |
| Valoarea medie a locuintei | 243.000 euro |
| Costul mediu al unui condominiu | 1.050 euro/m2 |
| Costul mediu de 1 m2 suprafață apartament (30 m2) | 1389 euro |
| Dinamica prețurilor imobiliare în comparație cu anul precedent (2017) | 0.019 |
